Immobilier : Comment Le Gouvernement Veut Faire Baisser Les Prix

Le gouvernement va-t-il supprimer le sacro-saint droit de propriété ? C’est ce que préconise un rapport officiel  pour faire baisser les prix de l’immobilier. Voilà qui promet un débat animé dans un pays où la moitié des Français sont propriétaires.

 

Emmanuel Macron n’aime pas l’immobilier. La rente immobilière, plus exactement, l’idée que la pénurie de logement dans les grandes villes fasse flamber les prix de l’immobilier et avantage les propriétaires, généralement les plus âgés, au détriment des locataires, les plus jeunes.

Pendant la campagne présidentielle, le principe d’imposer un « loyer fictif » au propriétaire a longtemps échauffé les esprits. Cette taxe devait frapper les propriétaires occupants, en les imposant sur la base du loyer qu’ils se verseraient à eux-mêmes s’ils louaient leur logement. Simple rumeur, née d’un travail du think tank proche du président, France Stratégies, a dû se justifier le candidat devenu Président. Reste que l’idée est toujours dans l’air du temps. Elle a notamment été reprise par l’Insee dans un document paru mi-juillet et qui explique que le concept est très utile pour rénover son approche du taux d’effort des ménages en matière de logement !

 

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Mais à peine élu, Emmanuel Macron a fait disparaître l’Impôt de solidarité sur la Fortune (ISF) pour toutes les composantes du patrimoine sauf… l’immobilier, désormais taxé par l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). 
Nouvelle offensive contre les propriétaires avec la suppression de la taxe d’habitation payée par les locataires et les propriétaires occupant leur logement. Au risque de faire flamber la taxe foncière, acquittée par les propriétaires uniquement.

 

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Mais le meilleur reste à venir avec la nouvelle idée du gouvernement.

Un rapport commandité par le Premier ministre recommande de séparer le foncier du bâti dans les zones tendues. Le terrain resterait alors aux mains d’organismes « fonciers » publics. « Une remise en cause radicale de la conception du droit de propriété héritée des droits de l’Homme de 1789 », hurlent déjà certains.

L’idée est clairement indiquée dans le titre du rapport « casser l’engrenage de la hausse des prix ». « Actuellement, tout le processus de l’acte de construire pousse à construire toujours plus cher », expliquent les auteurs du texte. Une flambée alimentée par les particuliers qui « veulent réaliser une plus-value lors de la cession de leurs biens en profitant des investissements réalisés par la commune ». Mais les pouvoirs publics eux aussi « participent de cette spirale délétère via le mécanisme d’enchères publiques sur leurs biens fonciers et immobiliers afin de les attribuer au plus offrant ». « Les ventes aux enchères multiplient les prix par trois et ensuite, par un effet cliquet, ils ne redescendent jamais » explique Jean-Luc Lagleize, l’auteur du rapport.

Le texte propose donc, en premier lieu, de commencer par « interdire la vente aux enchères lors des cessions de foncier public » au profit de cessions « de gré à gré », après estimation du prix par le Domaine.

Et « pour stopper définitivement la spéculation foncière », l’article 2 du texte propose de généraliser la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement la propriété du terrain resterait dans les mains d’organismes fonciers. L’acheteur d’un bien serait donc propriétaire des « murs » mais resterait définitivement locataire du terrain.

Les offices de foncier solidaire pour faire baisser les prix de l’immobilier

Dans les zones tendues dans un premier temps, là où la demande est supérieure à l’offre de logements, « l’office foncier donnerait à un constructeur (promoteur, aménageur, bailleur social), par un bail emphytéotique à durée illimitée, un droit à construire un programme particulier (logements, commerces, équipements publics). » L’office achète pour toujours. Le foncier n’étant désormais plus jamais en vente, il ne peut plus faire l’objet de spéculation.

Le rapport s’appuie sur l’expérience des organismes de foncier solidaire mis en place par la loi Alur. Neuf organismes de foncier solidaire ont été agréés fin 2018 et une vingtaine est en projet. Mais pour l’instant, ils n’opèrent que pour la production de logements en accession sociale. L’idée est donc d’étendre leur champ d’action.

Si certains dénoncent déjà la mort du « droit de propriété », les auteurs ont pris la peine d’argumenter que la mesure n’enfreindrait pas la Constitution car elle va se concentrer sur les zones tendues, au motif de « l’intérêt général ». Un argument un peu léger quand on sait que l’encadrement des loyers à Lille ou a Paris a été annulé par le Conseil Constitutionnel, pourtant justifié par les mêmes raisons.

Les observateurs rappellent que le dispositif redonnera surtout du pouvoir aux maires. Le texte prévoit qu’ils pourront saisir une instance d’appel si le prix proposé par le Domaine ne leur convient pas. En outre, l’observatoire du foncier, nouveauté créée par le même texte, leur fournira des données sur le marché.

La Mairie de Paris veut l’utiliser pour faire baisser les prix de l’immobilier

D’ailleurs, certains élus se sont déjà engouffrés dans la brèche. À Paris, l’adjoint au logement à la mairie de Paris, Ian Brossat, a annoncé en août qu’un nouveau dispositif serait lancé « d’ici la fin de l’année » pour permettre de « diviser par deux le prix de l’accession à la propriété », alors que le prix moyen au mètre carré dans la capitale a franchi le seuil symbolique des 10 000 euros. Ce « dispositif » n’est rien d’autre que celui étudié par le gouvernement.

Le sujet devrait être discuté à l’Assemblée Nationale le 28 novembre. Les débats promettent d’être animés dans un pays dont plus de la moitié des ménages sont propriétaires.