Capricieux. Versatile. Changeant. Autant de qualificatifs qui s’appliquent au cours de la Bourse, ou à la météo. Mais en aucun cas au marché de l’immobilier français qui, en dépit des crises, fait preuve d’une remarquable stabilité. Comment les garanties qui encadrent l’activité des professionnels de l’immobilier contribuent-elles à faire du secteur un véritable El Dorado ? Réponse avec Alain Ledemay, Directeur Général de l’entreprise GALIAN, spécialiste des solutions d’assurance pour les professionnels de l’immobilier.

 

Qu’est-ce que la garantie financière et pourquoi est-elle obligatoire pour tous les professionnels de l’immobilier ?

Alain Ledemay : Pour bien comprendre, il faut remonter en 1965, date de la création de GALIAN. A l’époque, l’activité immobilière était peu réglementée, et n’importe qui pouvait s’improviser agent immobilier ou gérant d’immeuble sans grande difficulté. Mais rapidement, un problème est apparu, puisque les professionnels de l’immobilier sont au carrefour de nombreuses transactions financières. Séquestres, loyers, dépôts de garantie, charges de copropriétés… On parle de montants considérables, environ 25 milliards aujourd’hui au plan national. Résultat, les détournements de fonds étaient monnaie courante, ce qui nuisait gravement à la réputation de la profession. 

Pour protéger les consommateurs, les acteurs de l’immobilier alors membres de la FNAIM se sont donc spontanément réunis pour fonder une société – qui s’appelle aujourd’hui GALIAN. La première mission de GALIAN a consisté à créer et proposer deux dispositifs : la garantie financière et l’assurance responsabilité civile professionnelle. Ces garanties permettent respectivement d’assurer les fonds détenus par les professionnels de l’immobilier, et d’offrir à ces mêmes acteurs une protection en cas de faute dans l’exercice de leurs fonctions. Quelques années plus tard, ces deux garanties sont devenues obligatoires, avec l’entrée en vigueur de la loi Hoguet, qui prévoit également des conditions d’accès à la profession plus strictes.

Ces garanties sont les piliers du système immobilier français. La France est en l’effet l’un des seuls pays au monde où vous pouvez déposer des fonds entre les mains d’un acteur réglementé de l’immobilier et être certain à 100 % que votre argent est garanti. C’est un vrai plus pour les investisseurs, locataires, copropriétaires… qui peuvent ainsi réaliser leurs opérations immobilières en toute confiance.



Comment l’assurance responsabilité civile professionnelle protège-t-elle les acteurs de l’immobilier ?

Alain Ledemay : Pour un professionnel de l’immobilier, il existe des risques à tous les coins de rues. A titre d’exemple, GALIAN prend en moyenne en charge 1 500 sinistres par an pour environ 8 millions d’euros.

Les risques que nous couvrons avec l’assurance responsabilité civile professionnelle sont multiples. Les agents immobiliers, par exemple, sont particulièrement exposés aux vices cachés. Si vous achetez une maison au prix fort parce que la toiture vient soi-disant d’être rénovée, mais qu’en fin de compte trois mois plus tard elle fuit ou s’effondre, une expertise sera effectuée pour déterminer la cause du sinistre. Or si cette expertise révèle que la toiture n’avait pas été refaite, ou simplement bricolée, l’acheteur est en droit d’engager la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier qui peut-être aurait pu se rendre compte du problème.

En tant que sachant, ce dernier doit en effet connaître le bien qu’il propose à la vente et vérifier a minima les dire du vendeur qui prétend, par exemple, avoir réalisé des travaux. S’il a commis une faute et et qu’il est condamné à indemniser l’acquéreur, l’assurance prendra en charge l’indemnisation. Le reste de la profession n’est pas épargné. Les administrateurs de biens, par exemple, peuvent commettre des erreurs d’appréciation de la solvabilité d’un locataire. En cas de loyers impayés, ils risquent alors d’en être tenus responsables par les propriétaires qui leur ont confié la gestion de leur bien. 

Les syndics, quant à eux, sont régulièrement chargés de surveiller le bon déroulement des travaux votés en assemblée générale. Si les travaux sont mal réalisés, le syndic aura des comptes à rendre en cas de suivi défaillant, et la facture pourra vite atteindre des montants très élevés.

 


Existe-t-il des disparités entre les niveaux de protection que les différents garants proposent aux professionnels de l’immobilier ?

Alain Ledemay : GALIAN est leader sur le marché, avec plus de 10 milliards d’euros de garanties financières délivrées. Mais la véritable force de GALIAN – outre notre positionnement historique – réside dans notre attachement à la réalité de la garantie. Nous effectuons ainsi près de 2 000 audits par an dans les cabinets immobiliers garantis, pour vérifier que les professionnels audités détiennent bel et bien les fonds garantis qui devront être restitués à leurs clients

Tous les garants n’ont pas la même rigueur. Certains ne prennent pas la peine de s’assurer que les fonds garantis sont bien détenus et pourront être reversés le moment venu à l’acquéreur d’un bien, au locataire, au propriétaire, aux copropriétaires… C’est regrettable, parce que sans contrôle, la garantie financière perd son caractère effectif. Les audits permettent de déceler rapidement les difficultés des cabinets et de contraindre les professionnels à redresser la situation. Nous militons fortement pour que les audits soient faits et que les consommateurs soient protégés.

Depuis 2014 et la loi ALUR, ces contrôles sont obligatoires. En théorie du moins, puisqu’à ce jour nous attendons toujours le décret d’application qui devait venir clarifier cette mesure, en précisant la fréquence et la nature des contrôles. Il est d’ailleurs surprenant que l’Etat ne prenne pas la mesure de ces enjeux et expose les consommateurs à des risques qui pourraient être parfaitement maîtrisés par les garants qui comme GALIAN, sécurisent le marché immobilier.