Après le plafond de verre, le ‘plafond de pierre’. La start-up Virgil veut briser le cercle vicieux qui touche aujourd’hui de nombreux actifs urbains – aux revenus solides – mais qui, faute d’apport de capital, doivent remiser, voire abandonner, leurs rêves de propriété. Notamment à Paris. Les co-fondateurs de la Fintech, Saskia Fiszel et Keyvan Nilforoushan, ont trouvé la formule pour répondre à cette problématique. Une révolution dans l’immobilier soutenue par le fonds Kima Ventures de Xavier Niel. Explications.

Vous avez tous deux contribué au développement de Onefinestay, le « Airbnb du luxe » racheté près de 150 millions d’euros par AccorHotels en 2016. Aujourd’hui, vous avez décidé de vous attaquer à la problématique de l’accès à l’immobilier affectant les jeunes urbains. Pourquoi ?


Saskia Fiszel : Le constat est simple : dans les grandes villes, la tension du marché immobilier rend impossible l’accès à la propriété des jeunes actifs à moins d’énormes compromis sur la surface ou l’emplacement du bien, ou alors de disposer d’un apport significatif. En France, 96% des 25-34 ans sont locataires malgré eux et 82% le sont pour une raison liée au manque de financement. Le résultat, c’est un cercle vicieux où ceux qui n’ont pas d’apport restent locataires, continuent à payer un loyer et n’épargnent pas pour construire un apport. On parle du plafond de verre au niveau professionnel, moins du ‘plafond de pierre’ qui existe pour l’accès à la propriété.

Pour briser ce plafond de pierre, nous avons créé une solution totalement nouvelle pour révolutionner l’accès des jeunes à la propriété. Cette solution, c’est le Capital Immobilier.  Les entreprises ont depuis longtemps accès à des moyens de financement en capital. Nous avons simplement changé la destination de cet outil au profit des jeunes actifs qui souhaitent devenir propriétaires. Là où les entreprises appellent ça le capital investissement, chez Virgil, nous avons créé ‘Capital Immobilier’.

Votre start-up propose aux acquéreurs de compléter leur apport à hauteur de 100 000 euros maximum, et dans la limite de 20% du montant de l’opération. Concrètement, comment fonctionne Virgil ?

S.F : Concrètement, Virgil co-investit jusqu’à 100k€ de capital aux côtés des jeunes actifs pour leur permettre d’accéder à des biens plus grands ou plus proches de là où ils souhaitent vivre. Virgil devient co-propriétaire dormant d’une fraction du logement. Par exemple, si Virgil investit 10% du prix du bien, il en détiendra 15%. L’acquéreur est chez lui, vraiment chez lui. Il peut ensuite vendre son bien à tout moment, ou racheter les parts de Virgil au terme de 10 ans.

Prenons un cas concret : pour un appartement parisien au prix de 400k€ à Paris (soit 430k€ en incluant l’ensemble des frais), un acquéreur qui a une capacité d’emprunt de 390 k€ verra Virgil co-investir 40 k€, soit 10% de co-investissement, pour boucler le plan de financement. Virgil détiendra, de façon dormante, 15% du bien. L’impact de cet apport en plus, c’est que ceux qui restaient locataires par contrainte de besoin d’espace peuvent enfin devenir propriétaires.

Dans les faits, l’acquéreur est accompagné par Virgil à travers toutes les étapes du parcours, en 6 étapes :

  1. L’acquéreur définit sa capacité de financement grâce au Simulateur Virgil en 3 minutes, montre en main.
  2. Il est épaulé par un Spécialiste Acquisition Virgil sur la définition de son projet et le calcul de l’apport qui lui manque pour sa réalisation.
  3. Il trouve l’appartement de ses rêves.
  4. Virgil lui obtient une proposition de crédit et co-investit l’apport manquant. Le financement est entièrement finalisé.
  5. L’acquéreur signe son acte de vente. Il est chez lui, vraiment chez lui.
  6. Le propriétaire peut vendre à tout moment, dans un délai de 10 ans. Au terme de ce délai, Virgil sort du co-investissement : le propriétaire peut racheter la quote-part de Virgil ou mettre le bien en vente.
Les co-fondateurs de Virgil, Saskia Fiszel et Keyvan Nilforoushan

Votre solution est clairement dirigée vers les actifs parisiens aspirant à accéder à la propriété. Un marché prohibitif pour un grand nombre. Quel est l’intérêt pour l’acquéreur de solliciter vos services ?

S.F : Nos acquéreurs sont des jeunes actifs avec des revenus solides, qui leur permettent d’emprunter. En revanche, ils ne bénéficient peu ou pas de capital familial qui leur permettrait de réunir le financement nécessaire à l’achat d’un appartement dans une grande ville, ou alors un appartement trop petit par rapport à leurs besoins ou trop éloigné de leur lieu de travail. Jusqu’ici, ils ne pouvaient compter que sur eux-mêmes et sur leur capacité d’épargne ; mais comment épargner les sommes nécessaires à un apport lorsque on est jeune actif et qu’on paye un loyer ? Même en se serrant la ceinture, ce n’est pas en mangeant des pâtes qu’on y arrive…

Cela est devenu impossible pour ceux qui n’ont pas la chance de pouvoir être soutenus par leur famille.

Au lendemain du confinement, banques et organismes semblent resserrer la vis… A quelle nouvelle réalité faites-vous face aujourd’hui ?

S.F : Le besoin pour le capital immobilier est plus pertinent que jamais parce qu’il permet de passer de la contrainte d’être locataire au choix d’être propriétaire, tandis qu’avec le confinement on a âprement ressenti le besoin d’espace et de sentir vraiment chez soi, alors même que les conditions de financement bancaire pour les acquéreurs se sont resserrées, avec des banques qui demandent des apports plus conséquents pour financer les dossiers. Le co-investissement de Virgil permet aux acquéreurs d’avoir des dossiers plus solides, et de compenser en partie la baisse de capacité d’emprunt liée au resserrement des conditions bancaires.  

Vous déclarez : « Les bien acquis sont des appartements de transition ». Pourriez-vous commenter cette formule ?

S.F : Pour nos acquéreurs, l’appartement acheté avec Virgil, ce n’est pas tout à fait celui de la sortie des études meublé en tout IKEA. Ce n’est pas non plus celui où ils seront encore une fois les enfants partis. C’est celui entre les deux, le premier qu’ils meublent avec attention et où ils se projettent pour 5 à 7 ans de leur vie active.

Virgil, en chiffres ?

S.F : Keyvan Nilforoushan et moi avons créé notre start-up fin 2019. Nous avons réalisé une levée de fonds de 2,1 millions d’euros auprès d’Alven, LocalGlobe et Kima Ventures pour soutenir le développement de Virgil. A ce jour, nous comptons 10 collaborateurs. Virgil co-investit jusque 100k pour l’acquisition de la résidence principale avec une moyenne de 50k€ par acquisition. Nous visons 100 transactions par mois d’ici fin 2021.

Voici par ailleurs quelques chiffres mettant en lumière le phénomène qui touche les jeunes actifs : 96% des locataires de 25-34 ans le sont malgré eux quand 82% des jeunes actifs sont bloqués par le manque de financement et seulement 23% des 25-34 ans sont propriétaires, contre 58% des Français toutes générations confondues…

Votre feuille de route à moyen terme ?

S.F : Les premières acquisitions ont été finalisées, une vingtaine de transactions sont en cours, et nous visons 100 transactions d’ici la fin de l’année, et 100 par mois d’ici fin 2021. Notre priorité, c’est avant tout de continuer à accompagner au mieux les acquéreurs dans cette période charnière de leur vie.