Qu’ils soient nationaux ou étrangers, les investisseurs s’intéressent davantage aux biens immobiliers de luxe qu’ils considèrent comme une valeur refuge psychologique et financière. La baisse généralisée des activités économiques due à la crise sanitaire pourrait impacter ce segment accessible à une clientèle fortunée. Pour faire la lumière sur la situation réelle de l’immobilier de luxe en France, le notaire Frédéric Ducourau, qui collabore avec Alexandre Moreau Lespinard depuis 20 ans, nous donne son avis d’expert.
Définition d’un bien immobilier de luxe selon Frédéric Ducourau
Si la définition du bien immobilier de luxe selon le dictionnaire fait allusion aux propriétés coûteuses et raffinées, Frédéric Ducourau considère le prix comme l’élément qui détermine réellement le prestige.
Toutefois, le luxe peut se rapporter à la rareté et à l’authenticité des logements, notamment comme les mas en Provence qui sont composés de belles pierres et de parcs arborés. Ces types de biens, par exemple, ne sont pas aussi onéreux que les produits de la Côte d’Azur, bien qu’ayant des caractéristiques intéressantes.
État des lieux du marché de l’immobilier de luxe en France
De façon générale, le marché de l’immobilier haut de gamme se porte bien partout en France. Une étude réalisée auprès des internautes qui recherchent activement des biens de prestige révèle que le secteur retrouve un regain d’intérêt depuis la crise sanitaire qui a affecté tous les domaines d’activité.
Une personne sur trois perçoit désormais l’immobilier de luxe comme une valeur refuge psychologique dans la mesure où les résidences secondaires ont offert aux propriétaires un cadre sécurisant durant le confinement. Il s’agit également d’une valeur refuge financière puisque la fourchette de prix de cession est généralement stable et tend à s’augmenter en fonction du bien et de la localité dans laquelle il est construit.
De plus, la crise sanitaire a modifié les tendances de la demande, occasionnant, au premier semestre de 2021, une progression des consultations allant à plus de 150 %. Les biens concernés par cette hausse sont ceux de la Côte Ouest (Gironde, Pyrénées-Atlantiques, Charente-Maritime), de la Bretagne et de la Normandie. De façon particulière, Frederic Ducourau observe que l’immobilier haut de gamme continue à afficher une bonne santé dans la Ville Lumière (Paris), comparativement aux biens traditionnels qui trouvent moins facilement d’acheteurs.
Immobilier de prestige : les régions et les types de biens les plus demandés
D’après les constats récents faits par le notaire Frederic Ducourau, les propriétés les plus demandées dans le secteur du luxe demeurent celles qui se situent en front de mer. C’est notamment le cas de la Côte d’Azur où les mas, les pierres anciennes ainsi que les biens typiquement provençaux attirent davantage d’acquéreurs. La hausse de la demande s’observe également sur des biens localisés dans l’arrière-pays Grassois.
Notre expert de l’immobilier fait remarquer que les confinements successifs dus à la pandémie du coronavirus ont modifié la manière dont les ménages appréhendent leur cadre de vie au quotidien. Pour la première fois depuis des années, on constate un fort engouement pour les appartements familiaux disposant au minimum de trois chambres. Pour ce type de bien, l’offre était réduite comparativement à une demande soutenue, ce qui occasionne un déséquilibre sur le marché.
En outre, les acquéreurs recherchent de plus en plus des appartements disposant de surfaces extérieures (terrasses et jardins). Ils sont également en quête d’éléments qui optimisent le confort tels qu’une pièce supplémentaire, la proximité du logement d’un parc ou encore une dépendance pour héberger la famille et les amis. Cependant, le nombre de personnes disposant des ressources financières pour se permettre ces attributs, tout en vivant dans la capitale, est réduit. Frédéric Ducourau indique tout de même que la valeur refuge de l’immobilier parisien continuera à attirer de gros investisseurs dans la Ville Lumière.
Par ailleurs, sur certaines plateformes dédiées à l’immobilier, la plupart des recherches de biens de prestige ont rapport à la région de l’Île-de-France. Les critères de sélection de ces logements sont principalement liés à la disponibilité d’espaces extérieurs de qualité.
Budget à prévoir pour acquérir un bien immobilier de luxe
Pour investir dans l’immobilier de prestige, le budget à prévoir est variable, car dépendant majoritairement des caractéristiques du bien ciblé. Frédéric Ducourau confirme ce paramètre tout en précisant que le côté luxueux d’un bien ne dépend pas uniquement de son prix, mais de toutes les composantes susceptibles d’optimiser son attrait. Il faut donc prévoir entre 1 et 3 millions d’euros pour les biens de prestige disposant d’une vue, d’un jardin ou d’une terrasse plein ciel.
Il existe également le segment « plus haut de gamme » dans lequel la valeur des propriétés oscille entre 3 et 6 millions d’euros. Sont concernés, les appartements avec espace extérieur, les hôtels, les villas privées du 16e arrondissement ainsi que les résidences de Neuilly, de Versailles, de Boulogne, de Saint-Cloud et de Saint-Germain-en-Laye. Ces logements affichent d’ailleurs des records de transactions, avec des délais de vente qui n’ont jamais été aussi courts.
Pour les acquéreurs qui sont à la quête de l’hyper luxe, des bâtisses d’exception sont cédées à plus de 6 millions d’euros. Ces actifs sont non seulement deux fois plus publiés sur l’année, mais le délai de leur cession est relativement court. Parmi la variété des fourchettes de prix pratiqués dans le segment de l’immobilier de prestige, on observe la constance de la valeur des biens situés en bas de la pyramide et une nette augmentation du coût des propriétés exceptionnelles disposant de grands espaces.
Marché de marché l’immobilier du luxe : quid des acheteurs étrangers ?
Bien que le marché de l’immobilier de luxe connaisse un essor sans précédent, il est judicieux de s’interroger sur la place qu’y occupent les investisseurs étrangers. Pour répondre à cette préoccupation, notre expert, Frédéric Ducourau, rapporte que la première vague du confinement a engendré de façon logique la chute des consultations des acquéreurs étrangers sur les plateformes dédiées aux biens d’exception.
Toutefois, comparativement au premier semestre de 2020, la demande externe en biens de luxe durant les six premiers mois de 2021 est en nette hausse. Les besoins proviennent majoritairement d’acquéreurs des pays du nord de l’Europe tels que la Belgique, le Danemark, la Suisse, la Norvège, la Suède, le Royaume-Uni et l’Allemagne. Le spécialiste de l’immobilier de luxe, qui collabore depuis 20 ans avec Maître Alexandre Moreau-Lespinard, observe que cette progression s’est faite sans l’intervention des nations américaines, reconnues pour leur dynamisme sur ce marché. La clientèle fortunée française s’est tout de même substituée aux acquéreurs internationaux, dissipant ainsi les appréhensions des professionnels de l’immobilier qui redoutaient une baisse de leur chiffre d’affaires. Le vide comblé est nettement considérable, dans la mesure où on remarque un véritable regain d’intérêt des Français pour la pierre de prestige.
Aujourd’hui, les acquéreurs internationaux sont de retour dans le secteur, et on observe l’augmentation du trafic des internautes américains sur les plateformes immobilières. Les transactions effectuées proviennent principalement de la Belgique, du Benelux, des États-Unis, du Canada, de la Russie, du Brésil ou encore de l’Amérique latine. Avec ce retour des acheteurs étrangers, les propriétaires de biens de prestige et les observateurs attendent de voir le comportement du marché et l’évolution des prix.
Perspectives pour l’immobilier de prestige
De bonnes perspectives sont en vue dans le secteur de l’immobilier de prestige, indique Frédéric Ducourau, que ce soit pour les propriétaires ou pour les acquéreurs. Les banques centrales fournissent déjà beaucoup d’efforts pour maintenir l’économie à flot, malgré le coup d’arrêt des activités économiques imposé par la crise sanitaire. Au sortir du confinement, l’activité des agences spécialisées dans le secteur va connaître un essor considérable et le pouvoir d’achat de la clientèle fortunée lui permettra d’acquérir des biens d’exception.
De même, les préférences des consommateurs se tourneront davantage vers des biens avec jardin ou terrasse ainsi que des propriétés situées dans les régions proches des métropoles.
Toutefois, l’inflation sur les matières premières de construction et la raréfaction de certains produits aura inévitablement des conséquences sur le prix des biens, mais également sur le déroulement des nouveaux chantiers.
L’immobilier haut de gamme étant un segment à part, les grandes enseignes nationales qui le dominent se voient concurrencer par des compétiteurs émergents, spécialisés dans la location saisonnière haut de gamme.
De plus, il est évident que les leçons tirées de la baisse d’activité due à la Covid-19 vont favoriser les investissements dans le digital. D’après Frédéric Ducourau, les agences gagneront à miser sur des solutions telles que la présentation virtuelle, le home staging ainsi que des outils de productivité interne. Autre stratégie pertinente à adopter désormais, la communication sur les réseaux sociaux, afin de séduire davantage de clients fortunés.
