Immobilier en Île-de-France, ce qu’il faut savoir avant d’investir

En 2025, l’immobilier en Île-de-France affiche des signes de reprise après deux années marquées par des incertitudes économiques. Forbes France vous propose un panorama des tendances du marché, avec des analyses d’experts et un focus sur les zones et les segments les plus porteurs.

Un article issu du numéro 31 – été 2025, de Forbes France

Après deux années d’instabilité économique et des fluctuations des taux d’intérêt, le marché immobilier en Île-de-France semble retrouver des signes de reprise en ce début d’année 2025. Cependant, cette dynamique est loin d’être uniforme : certains secteurs sont déjà bien repartis, tandis que d’autres restent encore hésitants. Face à cette réalité, investir en 2025 nécessite une vision fine et bien documentée des tendances locales et des évolutions à venir. Forbes France vous propose une analyse complète du marché immobilier francilien, enrichie par les perspectives d’experts comme Charles-Marie Jottras (Daniel Féau), Richard Tzipine (Barnes) et Alexandre Bruneau (Kretz Real Estate), ainsi que les derniers chiffres des Notaires du Grand Paris.

Une reprise fragile, mais bien présente

Le marché immobilier francilien amorce une reprise modérée au premier trimestre 2025. Selon les Notaires du Grand Paris, les volumes de ventes ont progressé de 21 % par rapport à 2024, année particulièrement faible. « Les volumes restent inférieurs de 10 % à ceux de 2023 », dévoile les Notaires du Grand Paris dans leur dernier rapport au premier trimestre 2025. Bien que cette reprise soit positive, elle reste encore fragile et sensible aux évolutions économiques.

« D’après la Chambre des notaires de Paris, le nombre de transactions au-delà d’un million d’euros a chuté de 43 % à Paris intra-muros entre 2022 et 2024, analyse Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau Conseil immobilier. Mais à partir de fin 2022, à la suite de l’augmentation brutale des taux d’intérêt, le marché a connu un ajustement des prix et des volumes de ventes. Dans nos agences Daniel Féau, nous avons été relativement épargnés grâce à la qualité de la clientèle fortunée, notamment étrangère. » Cette clientèle représente par ailleurs 35 % des ventes supérieures à 5 millions d’euros chez Daniel Féau.

Richard Tzipine, directeur général de Barnes, évoque une tendance similaire avec une hausse de 28 % du chiffre d’affaires depuis le 1er janvier. « Sur Paris et l’Île-de-France, le marché est quasiment revenu au niveau record de 2022 ; un pic historique, bien que fortement lié à la période post-Covid et aux taux d’intérêt exceptionnellement bas », développe-t-il.

Le luxe, toujours une valeur sûre

Le marché immobilier de luxe, particulièrement à Paris, reste une valeur refuge, avec une présence continue de la demande étrangère. « Avec en tête les Américains, très attachés à Paris, à son architecture et à son histoire artistique et culturelle de la première moitié du XXe siècle », justifie Charles-Marie Jottras. Leur présence à Paris s’est d’ailleurs intensifiée ces derniers mois, influencée par le contexte politique (Trump) et climatique (incendies en Californie).

« Les Américains sont souvent motivés par un ras-le-bol du climat politique local et attirés par la stabilité fiscale et institutionnelle de la France », renchérit Richard Tzipine, expliquant également que la clientèle étrangère est « dopée par l’image positive des Jeux olympiques ».

Il note néanmoins que le marché est très segmenté en fonction de la qualité du bien et une perturbation externe pourrait rapidement stopper cette reprise.

Sur le marché des biens compris entre 1 et 5 millions d’euros, la reprise est encore sélective. Alexandre Bruneau, directeur général de Kretz Real Estate, constate que « les acheteurs négocient davantage et le marché peine à repartir franchement ». Il ajoute que l’écart entre l’offre et la demande se resserre, mais précise qu’il ne s’agit pas d’un retournement profond : « Seuls les biens d’exception suscitent un véritable mouvement. » Certains, comme ceux offrant une vue sur la tour Eiffel, continuent de maintenir leurs prix, en raison de la forte demande et de l’offre limitée. « Sur les biens très rares, l’offre est si tendue que les prix ne bougent pas », assure-t-il.

Un dynamisme contrasté selon les territoires

Le marché immobilier en Île-de-France varie considérablement selon les zones géographiques. Paris intra-muros continue d’être un secteur incontournable, notamment dans les quartiers des 6e et 7e arrondissements, le Marais et le Triangle d’or, où les biens de prestige sont particulièrement recherchés. Charles-Marie Jottras indique que « les biens en dernier étage ou en rez-de-jardin, avec une vue dégagée et une décoration contemporaine, sont les plus demandés » par la clientèle internationale.

En petite couronne, des communes comme Boulogne-Billancourt (7 950 euros au mètre carré) et Levallois-Perret (8 420 euros au mètre carré) continuent de se démarquer, avec une légère hausse des prix. « Les prix moyens des appartements en petite couronne sont restés relativement stables au premier trimestre 2025, avoisinant 4 900 €/m2 », note le rapport des Notaires du Grand Paris, avec une hausse attendue de 4 % d’ici juillet 2025. Ces zones continuent de séduire les Parisiens recherchant des logements plus grands tout en restant proches de la capitale. « Le marché de Neuilly se porte très bien, notamment pour les maisons avec jardin », observe Charles-Marie Jottras.

Le marché en grande couronne connaît un rebond plus marqué (+ 26 % des ventes),notamment dans des villes comme Saint-Germain-en-Laye et Versailles où la demande reste soutenue, la clientèle cherchant à concilier cadre de vie agréable et proximité de la capitale.

Les Hauts-de-Seine Nord et les Yvelines Nord enregistrent également une reprise notable. Richard Tzipine détaille : « Les communes autour d’Asnières et Rueil connaissent une reprise forte, soutenue par une baisse des prix et une demande soutenue de la part des Parisiens. » Il relève que les Hauts-de-Seine Nord sont « bien connectés à Paris, avec de bonnes écoles et des prix plus abordables que ceux de la capitale », ce qui attire les familles et les jeunes professionnels. Richard Tzipine remarque aussi que « ces zones, autrefois moins attractives, deviennent progressivement des cibles intéressantes pour les investisseurs, notamment en raison de l’amélioration des transports », grâce à l’extension de la ligne 14.

Enfin, les zones sud de la grande couronne, telles que Thiais et Chevilly-Larue, bénéficient également de l’extension de la ligne 14, ce qui les rend plus accessibles depuis Paris. Bien que l’impact sur les prix soit encore modéré, ces zones devraient voir leurs prix augmenter progressivement à mesure que la connectivité avec Paris s’améliore.

Les chiffres clés du marché immobilier francilien 2025^(I)

 

 

VENTES

● Augmentation des ventes : + 21 % par rapport au 1er trimestre 2024, soit
environ 5 000 ventes supplémentaires.

 

PRIX DES BIENS

● Appartements anciens en Île-de-France :
Prix moyen : 6 120 €/m²
Évolution annuelle : + 0,1 %
Évolution des ventes sur 12 mois glissants : – 2 %

● Maisons anciennes en Île-de-France :
Prix moyen : 327 800 € – Évolution annuelle : – 1,1 %
Évolution des ventes sur 12 mois glissants : quasi stable, soutenue par un
rebond de + 25 % au 1er trimestre 2025

● Paris intra-muros :
Prix moyen des appartements anciens : 9 530 €/m²
Évolution annuelle : + 0,4 %
Projection pour juillet 2025 : 9 750 €/m², soit + 2,7 % sur un an

Petite couronne :
Prix moyen des appartements : 4 900 €/m²
Évolution annuelle : – 0,4 % (stabilité)
Projection pour juillet 2025 : hausse attendue de + 3,6 % sur un an

Grande couronne :
Prix moyen des maisons : 301 400 €
Évolution annuelle : – 0,8 %
Projection pour juillet 2025 : hausse de + 1,4 % sur un an, portée par une
reprise de + 2,8 % prévue entre avril et juillet

 

ZONES GÉOGRAPHIQUES PROMETTEUSES

● Hauts-de-Seine Nord et Yvelines Nord : reprise observée, portée par une
demande soutenue, notamment des Parisiens en quête d’espace, et une
baisse antérieure des prix.

● Saint-Germain-en-Laye et Versailles : marchés dynamiques, attractifs pour
les acheteurs recherchant une meilleure qualité de vie avec un bon accès à
Paris.

(I) Source : Notaires du Grand Paris

L’impact des taux d’intérêt et de la fiscalité

Les taux d’intérêt, qui ont légèrement baissé en 2025, ont contribué à une amélioration de la solvabilité des acheteurs. « La baisse des taux offre une opportunité de financement pour les acquéreurs dans le segment des 2 à 3 millions d’euros », explique Charles Marie Jottras. Les experts s’accordent également surle fait que les politiques fiscales et les nouvelles réglementations, comme le DPE (diagnostic de performance énergétique), impactent de plus en plus les décisions d’achat, en particulier pour les biens de rendement ou les résidences secondaires. Alexandre Bruneau constate que

« les biens mal classés, notamment ceux en F ou G, font désormais l’objet d’une négociation renforcée. Ce sont rarement de bons projets pour des primo-investisseurs ».

Il complète : « Sur l’interdiction de location des G en 2025, le marché anticipe déjà et négocie en conséquence. »

La question de la performance énergétique devient un critère incontournable, y compris dans le luxe. « Même pour les biens de luxe, un classement énergétique G peut susciter des réticences, détaille Alexandre Bruneau. Les investisseurs attendent un certain niveau d’efficacité énergétique sans sacrifier le cachet du bien. » En effet, les biens énergivores (classés F et G) sont de plus en plus difficiles à vendre, et leur prix est souvent négocié à la baisse. « Les mauvaises notes en DPE bloquent clairement le marché locatif », complète Charles-Marie Jottras. En revanche, sur la vente, l’impact reste limité. Cela n’empêche pas les transactions, surtout sur les biens recherchés.

« Des opportunités existent néanmoins pour les acheteurs prêts à négocier et rénover, conclut Richard Tzipine. Les petites surfaces à Paris retrouvent aussi de l’attrait, malgré les contraintes fiscales et énergétiques. » De son côté, Alexandre Bruneau observe que ces contraintes fiscales ou réglementaires sont « moins dissuasives pour les biens haut de gamme, notamment via des montages pertinents à l’IS ».

Le marché immobilier en Île-de-France, bien qu’en reprise, reste marqué par une forte segmentation, avec des disparités selon les types de biens et les zones géographiques. Les segments du luxe et de l’ancien de qualité restent porteurs, soutenus par une demande étrangère et des prix encore relativement stables dans certains quartiers de Paris. Les investisseurs doivent toutefois être vigilants face aux évolutions fiscales et énergétiques, qui influencent de plus en plus le marché, bien que cela soit relativement anecdotique sur le segment du luxe.

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