Si certains économistes, au cours de la dernière décennie, ne semblent avoir retenu de l’immobilier que le risque systémique de bulles spéculatives et l’impact indéniablement désastreux de leur éclatement, ce secteur est aussi le fer de lance de la croissance économique tant son cycle normal est corrélé à la croissance du PIB.

 

Le quinquennat Hollande a envoyé des signaux clairement contradictoires aux professionnels de ce marché, avec deux phases successives: une première époque en 2012, marquée par une hostilité rhétorique contre l’immobilier et une volonté de mettre un terme à une tendance dénoncée comme spéculative sur le marché français, caractérisée par les mesures de Mme Duflot et la Loi Alur. A la suite d’un ralentissement réel de la construction et de la promotion en 2014, François Hollande a clairement compris la contribution essentielle de l’immobilier à la croissance, d’où des mesures favorables au secteur comme la loi Pinel et le renforcement des prêts à taux zéro aux primo-accédant. Cependant, force est de constater que c’est essentiellement la politique monétaire accommodante et les taux d’intérêt bas concomitants qui ont permis un fort développement du secteur au cours des deux dernières années en France. A cet égard, seul l’avenir de la politique monétaire européenne nous dira si le secteur peut continuer à prospérer en France.

Quels sont les liens entre l’immobilier et la croissance, au-delà de l’adage bien connu « Quand le bâtiment va, tout va »- adage faisant référence à la construction et la promotion plus qu’à l’investissement dans l’immobilier existant par exemple- ? En France, Thomas Grjebine pour le CEPII est probablement le meilleur observateur de la corrélation forte entre le secteur et la croissance de l’économie française, tout en mettant en exergue les risques permanents de surchauffe et de bulle. Paul Krugman et Lawrence Summers, aux Etat Unis, s’interrogent sur la capacité de nos économies modernes à générer des périodes de croissance soutenue et durable sans bulles. « « Depuis combien de temps l’économie américaine n’a-t-elle pas connu une croissance raisonnable et soutenable d’un point de vue financier ? » se demande  ainsi Krugman. En France, l’effet de levier (positif comme négatif) du secteur immobilier sur l’économie générale parait considérable, car si un quart des ménages seulement détiennent des actions, près de 60% sont propriétaires. Le logement est une composante essentielle de l’investissement et l’immobilier capture une bonne partie des flux de l’assurance vie hors compartiments monétaires et obligataires. Un parc immobilier conséquent permet aussi une grande mobilité et fluidité de la main d’œuvre, alors que le crédit hypothécaire est la principale courroie de transmission de la politique monétaire actuelle. Si la France n’a pas connu de véritable correction immobilière en vingt-cinq ans, le développement continu du secteur a été une des rares constantes dans une économie ravagée par un positionnement moyenne gamme- couts élevés dans l’industrie et les services. Le principal frein à une croissance encore plus soutenue a été double : a) des mesures politiques successives et contradictoires comme nous l’avons rappelé pour le quinquennat Hollande b) l’emploi dont l’atonie a entravé un plus fort développement du résidentiel et surtout de l’immobilier de bureaux.

A l’inverse, le secteur est le troisième pourvoyeur d’emplois en France et  représente 15% du total des entreprises en France avec une forte surreprésentation au sein des TPEs. PwC a estimé que chaque million d’euros investi dans le secteur en France créait 2.3 mln d’euros de PIB supplémentaire et 12 emplois : or ce secteur représente déjà 10% du PIB  et son effet multiplicateur parait bien plus important que celui par exemple des services à la personne. Si, stricto censu, le secteur représente 6.5% des salariés en France, il fait travailler un nombre si considérable de sous-traitants et de secteurs associés qu’une vision large de l’immobilier en France peut conduire à le présenter comme le principal pourvoyeur d’emplois avec  près de 3.3 millions de salariés (conception in extenso).

L’autre corrélation importante entre l’immobilier et la croissance implique le rôle de l’investissement. En effet, on observe une corrélation entre les prix immobiliers et l’investissement dans la construction, c’est-à-dire qu’une hausse des prix de l’immobilier incite promoteurs et constructeurs à investir massivement, par pure réaction aux mouvements des prix. Si ces comportements parfois mimétiques peuvent porter en eux-mêmes les germes d’une bulle, ils favorisent cependant sur le court terme la relance de l’économie, comme on a pu le constater au cours des deux dernières années. Par ailleurs, économistes et financiers constatent aussi que les biens immobiliers sont les formes de collatéral les mieux acceptés par les banques. Ainsi, quand la valeur de leurs biens immobiliers augmente, des entreprises mais aussi des entrepreneurs lançant un nouveau projet peuvent s’endetter contre la valeur de leur immobilier et lancer ainsi de nouveaux investissements. Si cet effet richesse sur les entrepreneurs est bien documenté en France, on peut légitimement se poser la question d’un effet similaire sur les ménages : ceux-ci voyant la valeur de leurs biens immobiliers augmenter sensiblement, se sentent-ils plus riches et y-a-t-il un impact sur leur consommation ? Réel aux Etats Unis avec la possibilité de tirer des lignes de crédit sur les maisons pour financer des dépenses courantes (prêt dits HELOC), cet effet de richesse ne se matérialise pas vraiment en France sauf en cas de revente du bien avec forte plus-value. Mais encore faut-il se reloger ailleurs à bon cout….

La réalité de ce secteur mal-aimé des politiques, qui l’associent à la rente et à la spéculation, est qu’il est le principal secteur ayant contribué à la croissance au cours des deux dernières années, loin devant le numérique ou les services qui monopolisent pourtant l’attention des medias. Le programme le plus abouti en matière d’immobilier -malheureusement tant il est négatif pour le secteur- est celui d’Emmanuel Macron, qui curieusement fait de la lutte contre le patrimoine immobilier son cheval de bataille fiscal.

Ce positionnement malheureux n’est pas un hasard. Emmanuel Macron a en effet recruté en tant que responsable du programme et des idées du mouvement En Marche, Jean Pisani-Ferry, lequel n’est autre que l’ancien commissaire général de France Stratégie. Cet organisme directement rattaché à Matignon a, sous la direction de ce dernier, publié une étude récente et controversée, intitulée « Quelle fiscalité pour le logement ? ». Or, ladite étude est foncièrement empreinte d’une idéologie anti-propriétaire inquiétante dès lors que, partant du constat contestable que la fiscalité du logement favoriserait indûment le statut de propriétaire (soit 60 % des ménages français), au détriment de celui de locataire, elle propose de surtaxer les propriétaires. Plusieurs propositions sont avancées à cet égard. La première viserait à offrir aux locataires la possibilité de déduire de leur revenu imposable les loyers qu’ils versent, et ce, aux frais des propriétaires qui devraient in fine supporter la hausse corrélative des taux d’imposition. La seconde viserait à directement surtaxer les propriétaires sur la base d’un loyer fictif déterminé à partir des caractéristiques de leur résidence.

Il va de soi qu’Emmanuel Macron n’a pas repris telles quelles ces propositions lumineuses, lesquelles s’avèrent loin d’être électoralement porteuses. Force est toutefois de constater que la rhétorique et les propositions d’Emmanuel Macron suggèrent que ce dernier s’est bel et bien inspiré de l’idéologie anti-propriétaire prônée par France Stratégie, et accessoirement, par Thomas Piketty !

Emmanuel Macron a, tout d’abord, proposé de supprimer l’ISF et de remplacer ce dernier par un impôt annuel sur la « rente immobilière », terminologie douteuse qui n’est pas sans rappeler certaines théories marxistes qu’on espérait oubliées. Or, l’imposition annuelle du patrimoine immobilier n’est pas sans poser de problèmes, tant théorique (est-il « juste » et pertinent d’imposer les plus-values latentes immobilières sachant que le marché est très volatile et que de nombreux pays refusent de le faire ?) que pratique (comment évaluer justement le patrimoine immobilier et éviter les redressements abusifs et fréquents auxquels se livre l’administration fiscale ?). Surtout, recentrer l’ISF sur le seul immobilier risque d’accroitre considérablement le nombre de redevables de cet impot.

De surcroît, Emmanuel Macron a prévu d’exonérer quatre foyers fiscaux sur cinq de taxe d’habitation. Cette mesure pose de nombreux problèmes et pourrait s’avérer très coûteuse aussi bien pour l’Etat que pour les propriétaires, qui resteront in fine les seuls à pouvoir être ponctionnés par des collectivités locales toujours en mal de financement et abandonnées par l’Etat progressivement.

On retrouve dans ces programmes politiques, un vieil atavisme français qui consiste à se piquer d’anti-bourgeoisisme balzacien pour dénoncer une rente immobilière qui n’est que la réalité de l’essence de l’économie française et du patrimoine des ménages français…que nos technocrates le veuillent ou non !