Associés fondateurs de La Centrale SCPI : Grégoire Mouliner, Véronique Baron et Lionel Benhamou
Le terme fintech est sur toutes les lèvres et fait rêver. Cette nouvelle industrie financière qui se fonde sur la technologie pour optimiser les services financiers se développe également dans le monde de l’immobilier, et plus particulièrement dans celui des sociétés civiles de placement immobilier. La Centrale des SCPI fait partie de ces structures visionnaires qui ont su prendre le tournant des nouvelles technologies. Nous profitons d’avoir pu réunir ses trois associés-fondateurs : Lionel Benhamou, Grégorie Moulinier et Véronique Baron pour les interroger sur les perspectives offertes par les SCPI.
Lionel Benhamou, en donnant le jour à La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com) avec vos associés, imaginiez-vous créer une structure visionnaire, leader dans la distribution de parts de SCPI par Internet ?
Lorsqu’on lance une entreprise, on n’est jamais sûr de sa réussite. Celle-ci dépend d’un nombre très important de facteurs, notamment la cohésion de l’équipe. Nous avons la chance de former avec l’ensemble de nos consultants une équipe soudée, polyvalente, et disposant d’une vision commune, à savoir offrir le meilleur service à nos clients. Ces derniers cherchent avant tout à investir dans de la pierre puisque, acheter des parts de SCPI de rendement, c’est réaliser un investissement immobilier.
Aujourd’hui, La Centrale des SCPI, forte de sa notoriété, est une entreprise en plein développement qui va ouvrir plusieurs antennes dans toute la France afin de répondre aux besoins de ses clients. Nous sommes également en train de refondre notre site internet pour offrir toujours plus de services aux internautes souhaitant se renseigner sur les SCPI ou souscrire en ligne.
Les SCPI sont certes un investissement immobilier, mais un investissement immobilier particulier…
Effectivement, la spécificité de l’investissement locatif en SCPI est d’offrir à un investisseur, la possibilité de mutualiser au maximum son portefeuille immobilier. Parce que l’union fait la force et que les petits ruisseaux forment les grandes rivières, la multiplicité des associés porteurs de parts permet à la société de gestion qui a créé et qui développe la SCPI de rendement en question, de disposer d’une très importante force de frappe afin de se positionner sur le marché de l’immobilier d’entreprise où les biens immobiliers peuvent valoir plusieurs dizaines de millions d’euros. Investir en parts de SCPI de rendement, c’est s’associer avec des milliers voire des dizaines de milliers de personnes que l’on ne connaît pas pour percevoir des revenus complémentaires, se constituer un capital ou commencer à préparer sa succession.
Grégorie Moulinier, comment percevez-vous le succès des SCPI dans un environnement patrimonial très concurrentiel ?
L’environnement patrimonial se résume à quelques tendances lourdes pour les particuliers : bourse, immobilier, assurance-vie, épargne liquide, métaux précieux. Les Français sont très majoritairement réfractaires à l’idée de risque et privilégient la préservation de leur capital à tout investissement boursier. Bien évidemment, moins le risque pris est important, moins le rendement l’est également. Pour 2018, l’épargne liquide dont les comptes sur livrets et le livret A ont rapporté moins que l’inflation. Il en est de même pour l’immense majorité des contrats d’assurance-vie. La perte de pouvoir d’achat est donc bien réelle.
S’agissant des métaux précieux, ils ne rapportent rien en tant que tels et leurs cours ont beaucoup reflué depuis leur sommet atteint en 2011. Il reste donc l’immobilier. Beaucoup de nos compatriotes possèdent de l’immobilier locatif en direct. Il s’agit principalement d’immobilier d’habitation avec toutes les contraintes qui y sont associés, notamment en matière de gestion. Avec les SCPI, nul souci de gestion puisque c’est la société de gestion qui s’occupe de tout. En investissant en parts de SCPI, vous vous épargnez toute contrainte de gestion et pouvez consacrer votre temps à d’autres activités.
Véronique Baron, le rendement offert par les SCPI contribue-t-il à en faire le placement tendance du moment ?
Les chiffres 2018 ne sont pas encore connus mais il ne devraient pas être très éloignés de ceux de 2017. Sans prendre trop de risque, j’estime que le rendement moyen des SCPI de rendement devrait osciller entre 4,20 et 4,30 %. C’est très intéressant d’autant qu’il est possible d’acheter ses parts crédit afin de mettre en œuvre un effet de levier. Dans le cadre de notre offre complète réservée à nos clients, nous trouvons pour ces derniers le meilleur crédit SCPI.
Bien évidemment, les meilleures SCPI rapporteront davantage, autour de 6 %, et ce sans compter les revalorisations du prix des parts qui ont jalonné l’année 2018. Ce sont effectivement des résultats probants, mais qu’en est-il de la fiscalité ? Les questions fiscales sont bien évidemment très prégnantes en matière d’investissements. Puisque les SCPI sont des investissements immobiliers transparents, les dividendes sont imposés comme des loyers. Ils sont donc taxés à votre taux marginal d’imposition et subissent en sus les prélèvements sociaux. Voilà pour la théorie. En pratique, la situation peut différer, notamment si l’on acquiert des parts de SCPI européennes. Il s’agit de SCPI de rendement investissant tout ou partie de leurs ressources en dehors de nos frontières, mais toujours en Europe.
En l’espèce, il faut savoir que les loyers émanant de sources étrangères ne subissent pas de prélèvements sociaux. En outre, s’agissant de l’impôt sur le revenu, il n’existe pas de double imposition en vertu des conventions fiscales signées entre la France et ses partenaires européens. Comme la fiscalité sur les revenus immobiliers y est souvent plus douce qu’en France, il en découle un gain fiscal appréciable par rapport à une SCPI investie à 100 % dans l’Hexagone.
De plus en plus de sociétés de gestion européanisent leur parc immobilier et mettent en portefeuille des immeubles situés à l’étranger. Notre rôle consiste à trouver pour nos clients les meilleures SCPI après une analyse très fine de leurs caractéristiques. Dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch dans le premier arrondissement de Paris, nous réalisons de très nombreuses simulations SCPI pour nos clients. Notre valeur ajoutée réside notamment dans le conseil patrimonial haut de gamme que nous sommes, ainsi que l’ensemble de nos consultants, à même de prodiguer à nos clients, et ce sans le moindre coût supplémentaire. En effet, le prix des parts est fixe, ferme et définitif.
J’ai bien noté l’intérêt qu’il y avait à acheter de parts de SCPI européennes. Mais peut-on encore davantage optimiser sa fiscalité lorsque l’on est assujetti à l’IFI, Monsieur Benhamou ?
La réponse à votre question tient en quatre mots : démembrement temporaire de propriété. En achetant la nue-propriété de parts de SCPI sur une durée qui peut s’étaler de trois à vingt ans, vous paierez vos parts moins cher, ne serez pas assujetti à l’IFI sur cette partie de votre patrimoine et, bien évidemment, ne subirez ni impôt, ni prélèvements sociaux puisque ce n’est pas vous qui percevrez les dividendes mais l’usufruitier. Ici encore, nous saurons, à partir de votre bilan patrimonial, réaliser pour vous le montage vous permettant d’optimiser votre situation.
En pratique, que conseilleriez-vous à un investisseur souhaitant acheter pour 500 000 euros de parts en nue-propriété ?
Au regard du montant évoqué, et que vous achetiez vos parts de SCPI en pleine ou en nue-propriété, il est nécessaire de diversifier votre investissement en SCPI de rendement. Nous appelons cela mixer ses SCPI. Il s’agit d’acheter des parts de plusieurs SCPI afin de mutualiser la mutualisation déjà opérée par les sociétés de gestion. Je rappelle que si vous investissiez dans un petit immeuble de rapport, vous ne pourriez pas autant diversifier votre patrimoine. Nous proposerions à cette personne d’investir sur 10 ans dans les trois SCPI suivantes :
- a) La SCPI Novapierre Allemagne gérée par Paref Gestion.
- b) La SCPI Épargne Pierre gérée par Voisin.
- c) La SCPI Pierval Santé gérée par La Française.
C’est beaucoup mieux que si vous placiez la même somme sur un contrat d’assurance-vie en euros, contrats qui devraient rapporter en moyenne moins que l’inflation pour l’année 2018. Vous comprenez l’intérêt d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI lorsque son taux d’imposition se situe dans les tranches élevées et que l’on est assujetti à l’IFI.
Vous nous donnez envie de franchir le pas et de devenir associé. Existe-t-il des contre-indications à l’achat de parts de SCPI et comment entrer en contact avec La Centrale des SCPI ?
Oui, l’envie de ne pas se construire un patrimoine pérenne et rémunérateur bâti sur de la pierre. Mais c’est une envie qui n’est pas courante…Il est très simple d’entrer en contact avec nous grâce à notre site internet interactif www.centraledesscpi.com ou par téléphone au 01 44 56 00 23. Pour les clients désireux de nous rencontrer physiquement, nous avons ouvert au centre de Paris un mégastore dédié exclusivement à l’épargne immobilière, au 15 rue Saint Roch, 75001 Paris.
Nous vous remercions pour ces précisions qui nous ont montré l’intérêt de l’investissement en SCPI qui a séduit tant de Français.
Pour en apprendre davantage sur la SCPI de rendement, ce placement d’épargne immobilier qui disrupte l’investissement locatif, visionnez la vidéo explicative : https://www.centraledesscpi.com/guide-des-scpi/la-scpi-en-video/les-bonnes-astuces-scpi-2019/860-definition-scpi.html
Avertissement
L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
