Ces dernières années, le secteur immobilier a vu s’accumuler les contraintes. À la pénurie de foncier s’ajoutent des exigences environnementales toujours plus strictes, des attentes sociales en mutation et une pression réglementaire croissante. Résultat : il ne suffit plus de repérer un terrain constructible pour y poser un programme standard. L’immobilier doit désormais devenir… intelligent.
Une contribution de Martin Noël, Co-fondateur et Chief Executive Officer (CEO) de Lokimo
Il faut désormais concilier des contraintes souvent contradictoires : protéger l’environnement, revitaliser les territoires, répondre à la crise du logement, assurer la rentabilité des opérations. Et si l’intelligence artificielle devenait l’outil nous permettant de réconcilier ces objectifs ?
Loi ZAN : un changement de paradigme pour les professionnels de l’immobilier
Les raisons sont multiples. Tout d’abord, la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) redéfinit en profondeur la façon dont on urbanise les territoires. Avec près de 250 000 hectares artificialisés entre 2011 et 2021, soit l’équivalent d’un département tous les 8 ans, la France a atteint ses limites. Résultat : imperméabilisation des sols, inondations aggravées, perte de biodiversité, îlots de chaleur, disparition des terres agricoles. L’enjeu est désormais de construire sans consommer davantage d’espaces naturels. La France s’est engagée à atteindre le « zéro artificialisation nette des sols » (ZAN) d’ici 2050. Cet objectif ambitieux est soutenu par une étape intermédiaire : d’ici 2031, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers doit être réduite de moitié par rapport à la décennie précédente. Cette mesure vise à préserver les terres non bâties et à limiter l’étalement urbain.
Mais ce n’est qu’un début. La complexité réglementaire croît à mesure que la conscience écologique progresse. Le professionnel de l’immobilier doit désormais éviter les zones sensibles, intégrer les corridors écologiques, et tenir compte de la présence potentielle d’espèces protégées. Chaque parcelle devient un casse-tête écologique.
En parallèle, l’obtention d’un permis de construire est devenue un exercice politique. Pour un élu, accorder un permis peut susciter des tensions locales. Il faut donc démontrer que le projet est pertinent, qu’il répond à un besoin réel, et qu’il s’intègre harmonieusement dans le territoire.
À tout cela s’ajoutent les risques naturels accrus (inondations, recul du trait de côte, incendies) et les transformations sociales des territoires, qu’il faut désormais anticiper : vieillissement de la population, attractivité économique, besoins en logements étudiants ou seniors, etc.
Un secteur confronté à une complexité multidimensionnelle
L’équation est loin d’être simple. Il ne suffit plus d’identifier un terrain constructible. Il faut comprendre les dynamiques territoriales, décrypter un millefeuille réglementaire dense, anticiper les risques climatiques, prendre en compte la biodiversité et répondre aux attentes sociales et politiques locales.
Dans ce contexte, le promoteur, le bailleur ou le décideur public ne peut plus s’appuyer uniquement sur son intuition ou son expérience. Il a besoin d’outils puissants pour explorer les données, anticiper les évolutions, détecter les opportunités, simuler les impacts. En un mot, il a besoin d’intelligence artificielle.
L’IA au service de l’urbanisme : vers une approche stratégique et responsable
L’intelligence artificielle (IA) n’est plus un concept abstrait pour les acteurs de l’aménagement du territoire. Loin des promesses généralistes, c’est l’hybridation d’IA spécialisées qui devient un catalyseur essentiel pour un urbanisme stratégique et responsable.
Trois types d’IA redéfinissent la gestion des territoires. L’IA prédictive permet d’anticiper les évolutions démographiques et économiques, guidant les investissements de manière intelligente avant que la tension foncière ne s’installe. L’IA générative, par le traitement du langage, accélère l’analyse des documents réglementaires (PLU, SCOT) et la rédaction de rapports stratégiques. Enfin, l’IA experte simule le raisonnement de spécialistes pour évaluer les risques écologiques (biodiversité) et proposer des solutions correctives immédiates.
En combinant ces expertises numériques, les professionnels de l’urbanisme disposent d’outils puissants pour des décisions éclairées, optimisant l’utilisation des sols tout en favorisant la durabilité des projets.
Des projets plus fins, plus adaptés, mieux acceptés
Grâce à ces outils, le métier de promoteur change. Il ne s’agit plus simplement de trouver du foncier, mais d’identifier les opportunités réellement viables : celles qui seront acceptées par les élus, utiles pour la population et compatibles avec les enjeux écologiques.
Prenons un exemple concret : une parcelle située en périphérie d’une ville moyenne, peu densifiée mais vieillissante, bien reliée aux services de santé, sans offres de logement adapté. L’IA détecte ce potentiel, identifie les besoins et recommande… une résidence senior. C’est une solution gagnant-gagnant : utile aux habitants, valorisante pour la commune, pertinente pour l’investisseur.
L’IA comme levier de confiance et de résilience
L’intelligence artificielle ne peut pas décréter la légitimité d’un projet immobilier, mais elle peut aider à le construire, au sens propre comme au figuré. Dans un monde où chaque hectare compte, chaque décision doit être plus éclairée, plus justifiée, plus résiliente.
L’IA devient la boussole des promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux, experts immobiliers et foncières. Elle ne remplace pas le regard humain, mais lui donne une profondeur stratégique nouvelle. Pour continuer à bâtir des logements, des équipements, des quartiers, sans détruire notre environnement ni fracturer les territoires, il faut mettre l’intelligence artificielle au service de l’intelligence territoriale.
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