LMNP de prestige : 3 conseils pour optimiser votre investissement avec société interposée

Une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens meublés sans en faire leur activité principale. Bien que ce statut offre une fiscalité avantageuse, il est essentiel de respecter certaines règles pour l’optimiser pleinement.

La Location Meublée Non Professionnelle avec société interposée consiste à faire porter l’acquisition du bien immobilier par une société, généralement une Société Civile Immobilière (SCI) ou une SARL de famille. Cette structure permet de mieux organiser la détention du bien, de faciliter la transmission, de séparer les actifs personnels et professionnels, et parfois de bénéficier d’amortissements fiscaux avantageux.

1. Privilégier une SARL familiale

Une SARL de famille est souvent privilégiée, car elle permet d’exercer une activité commerciale, comme la location meublée, tout en restant à l’impôt sur le revenu (IR) si l’option est demandée. En revanche, une SCI soumise à l’IR ne peut légalement exercer une activité commerciale, et la location meublée la rendrait automatiquement imposable à l’IS, entraînant des contraintes fiscales importantes.

« Cette forme juridique se démarque par sa flexibilité puisque vous pouvez la choisir pour devenir un loueur meublé non professionnel ou LMNP. A contrario de la SCI qui est très contraignante en location meublée car imposée à L’IS, la SARL familiale offre une gestion optimale en termes de fiscalité, les associés de la SARL de famille étant imposables directement. Cela signifie qu’ils sont imposés directement sur les parts qui leur reviennent au moment de la redistribution des bénéfices. Les associés de la SARL familiale peuvent opter pour l’impôt sur l’IR au lieu de l’IS. », explique Jean de Gouvion Saint-Cyr, directeur de. BARNES Rentals.

 

2. Opter pour le régime réel simplifié via la SARL familiale

Faire le choix du régime réel simplifié dans une SARL de famille permet d’optimiser au maximum la fiscalité d’une activité de LMNP. Ce régime autorise notamment l’amortissement du bien immobilier, du mobilier, et des frais d’acquisition, ce qui permet de réduire fortement, voire totalement, le résultat imposable pendant de nombreuses années.

« Il permet de déduire les charges d’acquisition et de gestion du bien immobilier de la base imposable. En LMNP, le bailleur bénéficie de l’amortissement du bien immobilier et des meubles. Ce qui va lui permettre d’optimiser sa fiscalité. La LMNP jouit également d’un abattement en fonction de la durée de possession du logement mis en location. », poursuit Jean de Gouvion Saint-Cyr.

À noter : Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les meublés de tourisme non classés bénéficient désormais d’un abattement de 30 % au lieu de 50 %, et le plafond de recettes est abaissé à 15 000 €.

3. Maintenir une comptabilité stricte pour éviter les risques fiscaux ou requalifications

Dans le cadre d’une LMNP de prestige, les enjeux fiscaux et patrimoniaux sont plus importants. Il est essentiel de veiller à ne pas dépasser les seuils de recettes sous peine de requalification en LMP, d’éviter d’utiliser une SCI à l’IR (incompatible avec l’activité commerciale de location meublée), et de ne pas proposer de services parahôteliers sous peine de requalification en activité professionnelle soumise à TVA et cotisations sociales.

« Il faut une comptabilité stricte. Il est nécessaire d’effectuer diverses déclarations comme la TVA, les impôts divers, les cotisations sociales ainsi que le résultat de ses activités annuel, en plus de gérer les amortissements et de fournir des comptes annuels. Il est donc indispensable de passer par un comptable. », conclut le directeur de BARNES Rentals.

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués pendant la durée de détention du bien seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cela signifie que la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition diminué des amortissements déjà pratiqués.

En résumé

Pour structurer efficacement une location meublée de prestige (LMNP) avec société interposée :

• Privilégiez la SARL de famille pour bénéficier de la transparence fiscale et éviter la double imposition.
• Optez pour le régime réel simplifié afin de déduire les charges et amortir le bien, tout en restant vigilant aux nouvelles limites du régime micro-BIC.
• Maintenez une comptabilité rigoureuse pour respecter les seuils de recettes et éviter toute requalification fiscale.

En intégrant ces stratégies, vous optimiserez la rentabilité et la sécurité de votre investissement immobilier.

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