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La crise économique et sanitaire sans précédent que traverse notre pays impacte tous les secteurs et l’immobilier ne fait pas exception. La première conséquence se fait ressentir au niveau du volume de transactions. Si 2019 a été l’année record avec un volume de ventes qui s’est hissé pour la première fois au-dessus du million, soit 1 059 000 unités pour être précis , 2020 devrait connaître une baisse de l’ordre de – 20 % à – 25 % soit à peine 900 000 ventes.
A cela s’ajoute un durcissement d’octroi des prêts par les banques. Non pas que les taux aient remonté, au contraire, ils ont toutes les chances de rester stables jusqu’à la fin de l’année, mais les établissements bancaires ne prêtent plus au-delà de 25 ans, ne s’écartent pas du taux d’endettement de 33% et ont également tendance à exiger un certain apport.
Alors oui, la crise sanitaire bouleverse le marché immobilier à plus d’un titre mais l’intérêt des Français pour la pierre reste intact et ils sont encore nombreux à vouloir entreprendre leurs projets immobiliers. Sauf qu’avec un quotidien chamboulé sur le plan personnel et/ou professionnel, les envies des acquéreurs évoluent parallèlement. En quoi la crise de la Covid-19 a-t-elle changé les habitudes de recherche de ces Français qui ont un projet immobilier ? Comment se fait ressentir cet impact sur le marché de la résidence principale, sur celui de la résidence secondaire ou sur celui de l’investissement locatif ? Quelles sont les solutions pour les acteurs du secteur pour s’adapter à ces changements qui s’annoncent durables ?
Impact de la crise sanitaire sur le marché des résidences principales
Comme il fallait s’y attendre, l’enfermement qui a accompagné le premier confinement a été très difficile à vivre pour de nombreux Français. La première cause de ce mal-être a été un logement trop petit, ensuite c’est le manque d’espace extérieur qui a été le plus mal vécu. En effet, quel citadin n’a pas rêvé d’un jardin ou d’un bain de soleil pendant ces 56 jours confiné à la maison ?
Si pour beaucoup, l’objectif d’achat n’a pas changé avant et après le confinement, nombreux sont ceux qui estiment que leur logement actuel n’est pas adapté à la vie en confinement et souhaitent donc accélérer le changement.
Evolution des critères d’achat des résidences principales
C’est le type de bien recherché qui est l’exemple le plus notable de cette évolution car les acquéreurs étaient 64 % avant le confinement à rechercher une maison contre 81 % après. Les Français en quête d’une maison recherchent à la fois un espace extérieur mais aussi une plus grande surface intérieure et, pour ce faire, ils sont prêts à élargir leur périmètre de recherche, le critère de la proximité du travail n’étant plus primordial avec l’instauration du télétravail. Les acquéreurs sont même désormais 25 %, d’après une étude menée par Se Loger, à aspirer à plus de calme et de sérénité et ils préfèreraient donc s’orienter vers la province et les petites villes pour vivre leur quotidien, pourvu bien sûr qu’il y ait un bon accès à internet.
Alors oui, l’engouement des Français pour la pierre est toujours fort mais l’incertitude sanitaire et économique les oblige à une grande prudence, ce qui ralentit le marché immobilier de manière considérable, mais pas les prix !
Un volume de vente en baisse, mais quid des prix ?
Durant le premier confinement, soit entre mars et mai 2020, le marché a été à l’arrêt forcé avec un nombre de transactions immobilières qui a chuté de 80 %. Puis l’immobilier de priorité a redémarré de manière assez soutenue. Ce rebond a surtout été dû au rattrapage des opérations immobilières suspendues, celles qui étaient à l’arrêt depuis deux mois et qui n’avaient pu être finalisées en raison de l’absence de signatures, de pièces, de documents, de diagnostics…. Finalement la reprise est timide en termes de volume et, compte tenu du caractère totalement inédit de cette crise, il est difficile d’anticiper avec précision l’évolution de l’activité.
En revanche, la courbe des prix est, pour l’instant, restée indifférente à cette chute de volume de ventes. En effet, alors que les prévisions laissaient supposer un recul assez net, dans leur note de conjoncture immobilière d’octobre 2020, les notaires constatent même, au travers des indicateurs avancés basés sur les avant-contrats, une poursuite de l’évolution des prix. Les dernières tendances font état d’une hausse globale sur un an de 5,9 % (soit + 5,6 % sur le marché des appartements et + 6,3 % pour les maisons). Et depuis, le rythme de la hausse se poursuit.
En cause d’abord, la raréfaction de l’offre qui perdure partout sur le territoire, ce qui alimente les tensions sur les prix. Ensuite, le durcissement des critères des banques dans l’octroi des prêts a conduit les acheteurs les plus modestes à sortir du marché, mais, du coup, les ménages les plus aisés sont surreprésentés, ce qui engendre mécaniquement un déplacement de la courbe vers le haut. Enfin, les vendeurs ne semblent pas céder à la morosité ambiante et proposent des biens à des prix toujours très ambitieux.
Le marché des résidences secondaires
Du côté du marché des résidences secondaires, il semblerait, là encore, que l’expérience du confinement ait fait émerger de nouvelles envies de la part des potentiels acquéreurs.
La résidence secondaire devient un besoin pour les cadres
La résidence secondaire a longtemps été considérée comme une contrainte en raison des coûts d’entretien, alors les jeunes cadres supérieurs ont préféré pendant longtemps passer leurs vacances dans des contrées lointaines. Or, la situation sanitaire, l’incertitude de pouvoir voyager à l’étranger et la menace de nouveaux confinements ont fait renaître l’envie d’acheter une résidence secondaire. En effet, il ressort d’une étude Opinionway effectuée pour le réseau d’agences immobilières ORPI, qu’1 Français sur 4 rêve de résidence secondaire. C’est le cas notamment des jeunes cadres, souvent logés en plein centre-ville des métropoles, qui ont plus que jamais envie de se mettre au vert et pensent pour cela à une maison de campagne qui fera le pont entre leurs envies de nature et leur mode de vie urbain. Ils sont donc nombreux à la vouloir non loin de chez eux pour s’y rendre plus fréquemment et pourquoi pas même y télétravailler occasionnellement.
Des opportunités dans certains secteurs ?
Et puis il y a ceux qui rêvent depuis longtemps d’avoir une maison secondaire sur la côte méditerranéenne, par exemple, qui réunit tous les critères : le soleil, la mer, les paysages provençaux, à 2h40 de Paris en TGV, etc. sauf celui du prix abordable. Et bien, la crise sanitaire pourrait leur faire entrevoir un espoir d’opportunité. En effet, certains vendeurs, notamment les investisseurs étrangers, ayant acquis dans l’immobilier résidentiel des secteurs cotés, vont devoir revendre rapidement leur bien car, étant confinés dans leur pays, ils ne pourront plus se rendre sur place ni faire face aux coûts d’entretien. Et cela pourrait redonner un pouvoir de négociation à l’acheteur.
Une étude menée par MeilleursAgents va d’ailleurs dans ce sens, puisqu’elle s’attend à un recul des prix sur certains secteurs comme la Côte d’Azur qui souffre de la perte d’activité touristique, dont l’économie locale est dépendante. En revanche, sur un secteur comme celui d’Annecy, par exemple, qui dispose d’un tissu économique solide, d’une situation géographique centrale (proximité avec plusieurs grandes métropoles françaises, avec la Suisse, etc.) l’attractivité reste forte et la tension ne faiblit pas, bien au contraire.
Quid du marché de l’investissement locatif depuis le début de la crise ?
Malgré la situation économique et les incertitudes grandissantes, l’investissement immobilier locatif s’inscrit plus que jamais comme une valeur refuge.
L’investissement immobilier une valeur refuge en temps de crise
La France a en effet surmonté plusieurs crises au cours de son histoire et l’investissement immobilier a su rester, et ce malgré les bouleversements économiques, une valeur refuge. En 2008, lors de la crise des subprimes, l’onde de choc s’est fait ressentir dans le monde entier et la France n’a bien entendu pas été épargnée. Pour autant les Français ne se sont pas détournés du marché de l’investissement locatif. Tout comme en 2008, de nombreux acquéreurs considèrent, en cette période de doutes en termes de rendement, qu’investir dans l’immobilier est encore le meilleur moyen de placer et de garantir son épargne tout en bénéficiant de l’effet de levier des crédits dont les taux sont encore bas. Et en la matière, beaucoup de Français continuent à se diriger vers l’investissement immobilier neuf ce qui leur permet également de bénéficier des différents dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat, comme la loi Pinel par exemple.
Mais avec l’arrêt brutal des chantiers pendant le premier confinement et les permis de construire bloqués par les communes en attente des élections municipales, les projets en cours ont été retardés et les stocks sont plus que minces aujourd’hui. Ce qui d’ailleurs ne devrait pas s’arranger car la Caisse des Dépôts Habitat et Action Logement, dans le cadre d’un plan de soutien post-Covid aux promoteurs, s’est engagée à acquérir plus de 40000 logements neufs ce qui absorbe considérablement le marché.
Alors nous avons bien compris qu’en ces temps perturbés, les Français ont toujours des projets immobiliers, mais la situation a changé les comportements et les habitudes. Et c’est donc toute la chaîne immobilière qui a dû et qui doit continuer à faire preuve d’adaptabilité. En immobilier comme dans de nombreux secteurs, la crise de la Covid-19 bouleverse les pratiques et accélère la digitalisation pour être au plus près des attentes des acquéreurs d’aujourd’hui. L’enjeu étant pour tous les acteurs de l’immobilier de se réinventer pour proposer un modèle davantage tourné vers les outils numériques et digitaliser tous les services avec des visites virtuelles, des signatures de contrat électroniques, des visioconférences, des applications, etc.
Cette tendance a déjà été amorcée avant la crise de la Covid-19 puisqu’il existe plus de 400 start-up immobilières qui proposent des solutions entièrement digitales. Finalement, l’immobilier de demain est déjà en route pour que les Français puissent continuer à concrétiser leur projet.
Tribune rédigée par Stéphane Hernault, co-fondateur de People United Business
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