Les taux de crédit immobilier ont reculé entre fin 2023 et le printemps 2025, dans le sillage du desserrement monétaire engagé par la BCE. Une accalmie qui pourrait prendre fin dès 2026, indépendamment des décisions de Francfort.
Ce qu’il faut retenir
La Banque centrale européenne a opté pour le statu quo lors de sa réunion monétaire du jeudi 24 juillet, interrompant ainsi une série de baisses de taux initiée en 2024 face au ralentissement de l’inflation. Une décision qui pèse directement sur les taux de crédit immobilier, ces derniers étant en partie indexés sur les taux directeurs de la BCE, mais aussi sur les taux obligataires à long terme.
Les taux de crédit immobilier ont ainsi nettement baissé entre fin 2023 et le printemps 2025, passant de plus de 4 % à environ 3,15 % sur 20 ans. Depuis juin, ils semblent avoir atteint un point bas. Actuellement, selon Finance Conseil, les taux proposés par les établissements bancaires s’élèvent à 3,15 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans. Pour les meilleurs profils, des offres en dessous de 3 % restent possibles.
Toutefois, cette période de relative stabilité pourrait s’interrompre en 2026, alertent plusieurs experts du secteur. Et ce, même si la BCE ne prévoit pas de remonter ses taux dans l’immédiat. Pourquoi ? L’un des signaux les plus scrutés est la hausse du taux des obligations d’État françaises à 10 ans (OAT), passé de 3,24 % début juillet à 3,35 % le 24 juillet.
Pourquoi c’est important à suivre
La pause monétaire de la BCE aurait pu annoncer une période de soulagement pour les emprunteurs. Mais la situation est plus nuancée : la tension sur les taux obligataires exerce une pression sur les marges bancaires. En effet, les banques ne se refinancent pas uniquement via la BCE, mais aussi sur les marchés financiers, en s’alignant notamment sur l’OAT à 10 ans. Lorsque ce taux atteint 3,35 %, accorder un prêt immobilier à 3,15 % génère une perte nette.
Citation principale
« Nous allons avoir un taux à 3,11 % (toutes durées confondues) en moyenne sur l’année 2025, mais je m’attends à une remontée vers 3,40 % fin 2026 dans un contexte politico-économique préoccupant », a expliqué Michel Mouillart, professeur d’économie, lors d’une conférence de presse de l’Observatoire Crédit logement, le 17 juillet.
Le chiffre à retenir : 3,35 %
C’est le taux de l’OAT à 10 ans observé le 24 juillet, contre 3,24 % début juillet. Cet indicateur clé conditionne le coût du refinancement bancaire. S’il continue de grimper, il pourrait précipiter une nouvelle hausse des taux immobiliers d’ici 2026.
À surveiller
En France, la combinaison d’une croissance molle avec un chômage en hausse, des finances publiques sous pression et une instabilité parlementaire pèse sur la perception du pays auprès des investisseurs. Si ces derniers jugent la France plus risquée, ils exigeront des rendements plus élevés pour prêter à l’État… et par ricochet, aux banques. Cela pourrait entraîner une remontée des taux immobiliers dès 2026, indépendamment des choix de la BCE. Le différentiel entre le coût de refinancement et les taux de prêt accordés aux ménages deviendra alors un enjeu crucial pour la rentabilité bancaire. Une équation difficile à résoudre pour les emprunteurs comme pour les prêteurs.
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