Immobilier : les 4 critères incontournables des biens qui se vendent le mieux en 2025

Dans un marché sélectif, seuls les biens répondant à des critères très précis continuent de séduire les acheteurs exigeants, notamment internationaux.

En 2025, le marché immobilier montre des signes de reprise, mais il reste très sélectif. Tous les biens ne se vendent pas facilement, et certaines catégories tirent clairement leur épingle du jeu. En 2024, le segment prestige a démontré une forte résistance : en France, BARNES note un volume de ventes avoisinant 1,4 milliard d’euros, avec une baisse limitée à 7 % — des chiffres confortés par Sotheby’s, qui confirme un volume similaire et une baisse comparable. Villas avec vue mer, appartements haussmanniens rénovés ou châteaux modernisés continuent à séduire une clientèle fortunée, française comme étrangère.

Premier critère : l’étage et la lumière

Pour un bien d’exception, certains critères pèsent plus que d’autres dans sa valorisation et son attractivité. La lumière naturelle est presque toujours un élément déterminant. Une belle luminosité, une orientation favorable et de larges ouvertures sont autant de facteurs qui provoquent un coup de cœur immédiat, renforçant la sensation d’espace et de confort.

L’étage joue également un rôle important, notamment en milieu urbain. Les étages élevés, en particulier les derniers, offrent des vues dégagées, davantage de calme, et moins de vis-à-vis, ce qui les rend très recherchés. Ce critère peut toutefois être nuancé selon la typologie du bien. Un rez-de-jardin dans un hôtel particulier ou un loft atypique peut tout à fait être considéré comme un bien d’exception dès lors que d’autres atouts sont au rendez-vous, à commencer par l’emplacement.

« Les critères sont essentiellement : dernier étage ou rez-de-jardin, hauteur sous plafond, absence de nuisances, vue dégagée », liste Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau Conseil Immobilier.

Second atout : l’état irréprochable du bien

L’état général du bien est un critère de premier plan pour une clientèle exigeante, souvent internationale, qui ne souhaite ni gérer un chantier à distance ni subir les aléas de travaux. L’excellence des prestations est indispensable : finitions parfaites, matériaux nobles, mise aux normes discrète, tout doit être maîtrisé, notamment dans l’ancien haut de gamme rénové (appartements haussmanniens, hôtels particuliers, appartements bourgeois).

Ce qui prime dans l’achat d’un bien d’exception, ce sont des qualités fondamentales telles que la rareté, la valeur patrimoniale, le confort et l’absence de travaux à prévoir.

« Les biens clé en main sont les plus recherchés », poursuit Charles-Marie Jottras.

Troisième valeur ajoutée : proposer au « bon prix »

Dans le marché immobilier, le prix n’est jamais une simple conversion en m². Il doit refléter à la fois la rareté du bien, ses qualités objectives (vue, adresse, volumes, prestations), mais aussi sa cohérence avec le marché du moment — même dans le très haut de gamme. Trop élevé, il bloque la transaction ; bien positionné, il peut déclencher un coup de cœur immédiat, y compris pour des biens qui ne remplissent pas tous les critères visuels.

« Tout peut se vendre, même un appartement en rez-de-chaussée peu lumineux, pour peu qu’il soit proposé au bon prix », fait valoir Richard Tzipine, directeur général de Barnes.

Une autre constante : la localisation et la vue

La localisation et la vue sont deux critères absolument fondamentaux — et souvent indissociables — dans la valorisation d’un bien. Un bien peut être somptueusement rénové, s’il est mal situé, il ne sera jamais considéré comme réellement exceptionnel.

Une adresse prestigieuse dépendra d’un environnement sécurisé, calme, valorisant, et de la proximité de lieux d’intérêt communs à une clientèle haut de gamme (centre historique, littoral, golf, écoles internationales…). À Paris, les secteurs les plus prisés restent les 6e, 7e, le Marais ou encore Neuilly-sur-Seine, selon Richard Tzipine.

Enfin, la rareté

Pour qu’un bien soit véritablement considéré comme exceptionnel, la rareté est un critère incontournable. Il doit être difficile à trouver, impossible à reproduire, et presque irremplaçable. Cela peut reposer sur un emplacement unique, des caractéristiques architecturales rares, un volume atypique (duplex, hôtel particulier, loft), ou encore une vue emblématique.

« Paris intra-muros reste une valeur refuge, en raison d’une offre structurellement limitée », explique Richard Tzipine.

« Les biens de caractère, bien situés (6e, 7e, 16e nord, Neuilly), avec une vue iconique (Tour Eiffel, Seine) et en très bon état sont privilégiés, tandis que les biens mal rénovés, sans potentiel de plus-value, ni cachet, ni rareté, sont à éviter », conclut Alexandre Bruneau, Directeur Général de Kretz Real Estate.

Dans un marché sélectif et exigeant, les biens qui se vendent le mieux en 2025 sont ceux qui réunissent plusieurs critères d’excellence : lumière, calme, état impeccable, prix cohérent, localisation de choix et rareté. Ce sont ces éléments qui font la différence et permettent à un bien de s’imposer sur un marché hautement concurrentiel.

À l’heure où les acheteurs internationaux demeurent actifs et sélectifs, chaque détail compte pour susciter l’adhésion. Le bien d’exception n’est plus seulement une adresse ou un style : c’est une synthèse de valeur, d’usage et d’émotion.

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