Immobilier : 5 zones franciliennes à fort potentiel pour investir en 2025

Malgré un marché immobilier encore segmenté, plusieurs territoires d’Île-de-France affichent un regain d’intérêt en 2025. Voici cinq zones jugées stratégiques par les experts pour investir cette année.

Après s’être enfin stabilisées au 4e trimestre 2024, le marché de l’immobilier a repris des couleurs au 1er trimestre 2025; bien que dans un contexte encore fragile et incertain. En Île-de-France, les ventes de logements anciens ont rebondi de 21 %, avec environ 5 000 transactions supplémentaires au premier trimestre par rapport à la même période l’an dernier. Mais l’environnement économique, géopolitique et financier reste instable, et ces premiers signes de reprise pourraient être remis en cause à court terme.

Le redémarrage est particulièrement visible dans certaines communes de la petite et de la grande couronne, où les prix repartent à la hausse de manière différenciée selon les profils de territoires.

Petite couronne

Dans la petite couronne, des communes comme Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret continuent de se démarquer, avec une légère hausse des prix. La proximité directe de ces villes à la capitale, combinée à de bons transports en commun, les rend très attractives pour les cadres, les familles et les investisseurs. Avec peu de foncier disponible, la tension sur l’offre se maintient, soutenant les prix hauts par la même occasion.

« Les prix des appartements dans ces zones sont restés relativement stables au premier trimestre 2025, avoisinant 4 900 €/m² », note le rapport des Notaires du Grand Paris.

Et la hausse de 4 % attendue à l’été s’est partiellement confirmée. À Levallois-Perret, les prix dépassent 10 000 €/m² (+7 % sur un an), tandis qu’à Boulogne-Billancourt, ils atteignent environ 8 070 €/m², selon MeilleursAgents.

Grande couronne

En grande couronne, le rebond du marché est encore plus marqué, avec une hausse de 26% des ventes. Dans des villes comme Saint-Germain-en-Laye, Versailles, et d’autres communes des Yvelines ou du Val-d’Oise, la demande reste soutenue par une clientèle cherchant à concilier cadre de vie agréable et accessibilité vers les pôles d’emploi. En moyenne, les prix sont de 2 à 4 fois moins élevés que dans les zones très centrales, ce qui permet à des primo-accédants de devenir propriétaires.

« Le marché de Neuilly se porte très bien, notamment pour les maisons avec jardin », observe Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau Conseil Immobilier, citant un bond de plus de 50 % des ventes au-delà de 4 millions d’euros en 2024.

Neuilly-sur-Seine ne fait pas partie de la grande couronne administrativement, mais son marché haut de gamme suit une logique périphérique comparable. Les communes du cœur de la grande couronne, en revanche, affichent une progression significative. En juillet 2025, le prix moyen des appartements y est estimé à 3 200 €/m², en hausse de +4,9 % sur un an.

Les Hauts-de-Seine Nord et les Yvelines Nord

Le nord des Hauts-de-Seine (Asnières, Colombes ou encore Gennevilliers) et le nord des Yvelines (Poissy, Achères, Carrières-sous-Poissy, etc) enregistrent également une reprise notable. Cette dynamique s’explique notamment par la présence de nouvelles gares du Grand Paris dans ces zones. Mais aussi de la proximité aux grands bassins d’emploi que sont La Défense, Nanterre ou encore Saint-Denis. L’arrivée de classes moyennes et supérieures, d’enseignants, d’ingénieurs et de jeunes familles booste la demande et la revalorisation sociale, dans des villes autrefois réputées comme « populaires ».

« Les communes autour d’Asnières et Rueil connaissent une reprise forte, soutenue par une baisse des prix et une demande soutenue de la part des Parisiens », détaille Richard Tzipine, Directeur Général de Barnes.

En juillet 2025, les prix moyens à Asnières atteignent 6 200 €/m² (+3 % sur un an), et à Colombes 5 590 €/m². Ces niveaux restent compétitifs au regard des équipements, des accès aux transports et des perspectives de plus-value à moyen terme.

Thiais et Chevilly-Larue

Des zones de la grande couronne telles que Thiais et Chevilly-Larue, bénéficient également de l’extension de la ligne 14, ce qui les rend plus accessibles depuis les pôles économiques centraux. Bien que l’impact sur les prix soit encore modéré, ces zones devraient voir leurs prix augmenter progressivement à mesure que la connectivité s’améliore. Ces communes, longtemps considérées comme secondaires, connaissent un véritable rebond grâce à des transformations majeures liées aux infrastructures, à l’aménagement urbain et à leur position stratégique. Thiais et Chevilly-Larue seront aussi connectées à la future ligne 15 sud à horizon 2026. Elles sont en 2025 ce que Villejuif ou Montreuil étaient en 2010 : des communes en transition rapide, dopées par les transports et l’aménagement. De plus, plus on s’éloigne des centres, plus la part des logements performants énergétiquement dans les ventes augmente.

« En Grande Couronne, où le parc est globalement plus récent, la part des logements énergivores ressort comme le plus faible de la région (15,0%) », note le rapport des Notaires du Grand Paris.

Les prix moyens dans ces communes restent accessibles, oscillant entre 3 000 et 4 000 €/m², avec un fort potentiel de revalorisation lié à l’effet « Grand Paris Express ».

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