Groupe d’investissement immobilier européen spécialisé dans le value-add, MIMCO restructure des bâtiments emblématiques et démocratise les Club Deals. Son fondateur, Christophe Nadal pilote aujourd’hui un portefeuille d’1,7 milliard d’euros. Son talent pour dénicher des actifs valorisables lui a permis de renforcer la confiance de ses investisseurs. Entretien avec cet entrepreneur autodidacte.
Vous dites être “entrepreneur dans l’âme”. D’où cela vous vient-il ?
Je crois que ça fait partie de ma nature. Je suis né à Toulouse, j’ai grandi dans le sud-ouest puis le sud-est de la France. J’ai décidé de quitter l’école très tôt, à 16 ans. J’étais pressé de travailler et de monter une entreprise. J’aimais faire, apprendre en marchant comme on dit. C’est pour ça que je suis parti travailler dans le bâtiment. Puis, rapidement, j’ai eu l’opportunité de travailler dans l’hôtellerie de luxe. Je suis parti à Florence avec mon baluchon. J’ai commencé dans la cuisine, le service… J’ai évolué et j’ai adoré ce milieu. Ça m’a permis de découvrir un autre univers et de voyager à l’étranger. Je viens d’un milieu modeste, et cette expérience m’a fait tomber les frontières, rêver plus grand. J’ai ensuite travaillé à Saint-Tropez, New York et Saint-Barthélemy.
C’est à cette période que vous décidez de revenir en France ?
A la naissance de ma première fille, à Nice, j’ai voulu changer de voie. Il n’y avait pas vraiment d’hôtellerie de luxe en dehors de Monaco, alors je me suis tourné vers l’immobilier. J’ai commencé dans une petite agence de transaction, que j’ai reprise très rapidement, à 22 ans. Ce n’était pas grand-chose au départ, mais ça m’a mis le pied à l’étrier, j’ai appris la gestion et la prudence. Je suis passé assez vite de la transaction résidentielle à la promotion immobilière, puis à l’immobilier d’entreprise. Là, j’ai découvert un univers beaucoup plus vaste : immobilier commercial, foncières, fonds d’investissement. Tout s’est construit sur la confiance des clients et des partenaires, sur le travail et la rigueur. Petit à petit, j’ai constitué un portefeuille d’investisseurs que j’ai monté en puissance sur des opérations plus importantes, à Paris, Lyon et dans le Grand Sud-Est.
C’est à ce moment-là que vous découvrez le modèle des Club Deals ?
Exactement. J’ai compris que la valeur se créait en amont, dans la capacité à sourcer des actifs de qualité et à structurer les tours de table. À l’époque, les club deals étaient très confidentiels : quelques entrepreneurs réunissaient leurs amis, ou bien les banques privées m’adressaient des clients fortunés. On faisait des opérations discrètes, réservées à ceux qui avaient plusieurs millions d’euros à investir. Je me suis vite rendu compte qu’il y avait là quelque chose à structurer. Le digital a été déterminant pour rendre les club deals plus accessibles, plus transparents et plus efficaces. Nous avons obtenu un agrément de l’AMF en 2021 pour notre société de gestion parisienne, et aujourd’hui nous comptons une cinquantaine de collaborateurs entre le Luxembourg, la France, l’Allemagne, le Portugal et l’Espagne suivront bientôt. Nous gérons huit fonds et 25 clubs deals, représentant environ 1,7 milliard d’euros et plus de 500 000 m² d’actifs, terrains et immeubles.
Votre approche reste très opérationnelle…
Absolument. Nous ne sommes pas qu’une société de gestion. Avec MIMCO, nous sommes avant tout des opérateurs immobiliers. Les fonds sont un moyen de structurer financièrement nos projets. Concrètement, nous achetons des immeubles obsolescents, nous les restructurons intégralement : nous les rénovons, parfois nous réalisons des extensions, nous y installons des locataires et nous revendons les actifs créés, avec leur valeur ajoutée. Avec Éric Bendavid, fondateur de Foncière Renaissance, nous allons investir 1 milliard d’euros d’ici 2026 dans le Quartier Central des Affaires. Nous avons déjà signé pour plus de 410 millions d’euros d’opération, avec l’acquisition de l’ancien siège de la Banque de France, rue Notre-Dame des Victoires, Paris 2e. Un bâtiment de 7 500 m² que nous rénovons entièrement, avec un patio central et un rooftop pour une expérience utilisateur premium en phase avec les ambitions grandissantes du marché. La livraison est prévue en 2027 et un locataire institutionnel doit s’y installer. A cela s’ajoute l’acquisition d’un immeuble mixte de 4 200 m2 sur l’une des plus célèbres avenues du monde, au 91 avenue des Champs-Élysées, qui sera également restructuré.
Pour mener à bien ces opérations, vous cherchez à rendre les club deals accessibles à de plus petits investisseurs…
Oui, c’est essentiel. Nous avons abaissé le ticket d’entrée à 10 000 euros, ce qui permet à des épargnants de participer à des opérations qui leur étaient inaccessibles auparavant. Le parcours digital permet une expérience investisseur plus fluide et intuitive. Nous investissons nous-mêmes au capital des projets, pour aligner nos intérêts avec ceux des investisseurs. D’ici 2026, nous pourrons lever jusqu’à 12 millions d’euros via ces club deals “grand public”, tout en continuant à mener des émissions plus importantes, réservées aux investisseurs institutionnels, à partir de 100 000 euros.
Avec le recul, quel fil conducteur voyez-vous dans votre parcours ?
Sans doute cette envie d’avancer en saisissant les opportunités, sans jamais perdre le contact avec le terrain. Je suis parti de rien, sans diplôme, et aujourd’hui je pilote un portefeuille d’actifs de 1,7 milliard d’euros. Mais je reste convaincu que les clés du succès sont la confiance et la capacité à créer de la valeur.
