Diagnostic immobilier : en quoi consiste-t-il ? Est-il obligatoire ?

Le diagnostic immobilier permet d’informer un futur locataire ou un futur acheteur de l’état technique du logement qui sera occupé. Le diagnostic immobilier comprend plusieurs autres diagnostics qui concernent différents aspects d’un bien :

  • Un diagnostic des performances énergétiques (DPE),
  • Un état des risques d’exposition au plomb,
  • La présence d’amiante,
  • La présence de termites,
  • L’installation du gaz,
  • L’installation électrique,
  • L’installation d’assainissement non-collectif,
  • Les servitudes et les sols,
  • Le bruit

Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe l’ensemble de ces éléments et vise à connaître tous les aspects techniques d’un bien immobilier à louer ou à vendre, et les potentiels travaux à réaliser. Ces travaux pourront améliorer les prochains diagnostics et réparer vices cachés, présence d’amiante, de plomb ou de termites.


Le diagnostic immobilier d’un logement © microstock3D – Shutterstock

 

Un diagnostic immobilier  : pourquoi ?

Le diagnostic immobilier protège le futur occupant d’un logement d’éventuels risques pour sa santé et l’assure de sa sécurité. L’acquéreur ou le locataire est donc prévenu de l’ensemble des potentiels défauts du bien. Le diagnostic rassure et possède une fonction de protection.

Tous les logements en vente ou mis en location sont concernés par le diagnostic immobilier. Que ce soient des programmes neufs à Bordeaux ou des habitations haussmanniennes parisiennes, l’évaluation technique est indispensable à une vente ou une mise location.

Le diagnostic immobilier est-il obligatoire ?

Le diagnostic immobilier est obligatoire. Que ce soit pour la vente d’un appartement ou sa location, tous les diagnostics énoncés précédemment doivent être effectués. Insérés au dossier de diagnostic technique ils renseignent les occupants sur l’état de santé technique du bien. Ils permettent également d’identifier ses vices au cas où ils existeraient.

Le diagnostic immobilier protège à la fois l’acheteur, mais aussi le vendeur. Dans le cas où un défaut serait constaté et où le diagnostic manque au dossier, cela peut conduire à l’annulation d’une vente ou la restitution d’une partie du montant d’achat. Le vendeur s’expose donc à des poursuites si le diagnostic immobilier n’est pas effectué de manière complète dans le cadre d’une vente immobilière.

Qui effectue le diagnostic immobilier ?

Que ce soit sur le marché de l’immobilier neuf à Bordeaux, ou sur celui de l’ancien à Paris, le diagnostic immobilier, nous l’avons vu, est obligatoire. Il est effectué par un diagnostiqueur professionnel. Ce dernier doit présenter des « garanties de compétences » et avoir une « organisation et des moyens appropriés » au bon déroulement de l’évaluation immobilière, selon le Code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostiqueur doit aussi faire preuve d’impartialité et d’indépendance vis-à-vis à la fois du propriétaire et de l’agence immobilière mandatée.

Le diagnostiqueur se doit de passer un examen théorique et pratique afin d’obtenir une certification. Le professionnel a l’obligation de repasser ces examens tous les 5 ans pour conserver cette certification. Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est en libre consultation sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

Par ailleurs, le diagnostic des risques naturels et technologiques peut être réalisé par le propriétaire lui-même.

Le diagnostic immobilier pour un appartement neuf

Les diagnostics des logements neufs en vente ou à louer en loi Pinel à Bordeaux ou Paris, et partout ailleurs en France, sont obligatoires, mais ne concernent pas l’ensemble du dossier mentionné ci-avant. En effet, trois diagnostics sont indispensables, tandis que d’autres sont réservés à des logements existants depuis plusieurs années.

Même neuf, un appartement est soumis à la loi Carrez qui impose aux propriétaires de fournir tous les diagnostics nécessaires à la vente ou la location du bien. Pour les appartements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est au promoteur de renseigner certains diagnostics.

“Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), valable 10 ans, estime la consommation énergétique du logement sur 1 an. Il est obligatoire pour les biens achevés.

Il assure au propriétaire le respect des normes de construction en vigueur en ce qui concerne l’immobilier neuf. En effet, les logements neufs doivent répondre à la Réglementation Thermique actuelle. La RT2012 impose un plafond de consommation énergétique de 50kWh/m²/an, réduisant ainsi le coût des factures.”

Rémi V., gestionnaire locatif de l’agence de gestion locative IMMO9 Gestion, spécialisé en appartements neufs.

L’État des Risques et des Pollutions (ERP), valable 6 mois, remplace l’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols. Le diagnostic termites reste obligatoire, de même que le mesurage Carrez pour la vente d’un bien en copropriété. Celui-ci précise la surface privative du bien en vente sur l’acte de vente.

La surface Carrez correspond au mesurage de la surface privative d’un logement, alors que la surface Boutin se réfère à la superficie habitable.

La loi Carrez concerne uniquement les copropriétés, tandis que la loi Boutin répond à tous les types de logements, individuels ou collectifs. La surface Carrez se précise dans le contenu d’un acte de vente, alors que la superficie Boutin est mentionnée dans un bail.

La superficie habitable dite « Boutin » ne prend pas en compte les espaces annexes tels que les sous-sols (autres que les caves, garages et parking), les greniers ou encore réserves, ainsi que les combles non-aménagés, les remises et les vérandas.

La loi Carrez correspond à toutes les superficies privatives, exceptés les balcons, terrasses, caves, garages et parking.

Le diagnostic immobilier dans l’ancien

Pour un diagnostic immobilier effectué sur un bien ancien, il faudra nécessairement prêter attention à la présence de plomb, d’amiante et de termites. Il sera aussi nécessaire de vérifier l’installation électrique, ainsi que celle concernant le gaz.

En effet, la vente ou la location d’un appartement neuf ne nécessite pas de fournir des diagnostics concernant les installations électriques et le gaz. Ces derniers sont obligatoires dans le cadre des logements de plus de 15 ans dont les normes d’installation en matière d’électricité et de gaz ont pu évoluer.

Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ?

Le prix d’un diagnostic immobilier varie selon les professionnels. Un diagnostiqueur est libre de fixer son tarif. Le montant d’un diagnostic immobilier se fait néanmoins en fonction de la surface Carrez du logement évalué.

Les diagnostics immobiliers sont à la charge du bailleur ou du vendeur. Toutefois, il reste possible de convenir d’un partage des frais entre l’acquéreur et le vendeur.

Il est recommandé de comparer plusieurs devis de différents diagnostiqueurs afin de faire jouer la concurrence et d’obtenir un prix de diagnostic immobilier avantageux pour une évaluation fiable et rassurante.

SOURCES :

  • Le diagnostic immobilier : Comment ça marche ? – economie.gouv.fr
  • Obligations professionnelles des diagnostiqueurs dans le secteur de l’immobilier et du logement – economie.gouv.fr
  • Diagnostics techniques immobiliers – ecologie.gouv.fr
  • Le diagnostic immobilier : quand, comment, qui paye ? – notaires.fr