Immobilier : rebond confirmé pour l’ancien, inquiétudes persistantes pour le neuf

Le marché de l’immobilier ancien a le vent en poupe en juillet 2025, selon les données du baromètre LPI-iad : la demande reste forte et aucune trêve estivale n’est à prévoir pour un marché redevenu dynamique. Le neuf, en revanche, affiche des résultats en demi-teinte. Dans les métropoles, le volume de transactions augmente significativement. Le dernier baromètre LPI-iad dresse le portrait d’un marché en transition, entre reprise partielle et fragilités persistantes.

À fin juillet 2025, le marché poursuit le redressement amorcé début 2024, avec une dynamique qui surprend par sa vigueur. Selon le baromètre LPI-iad, les prix signés dans l’ancien atteignent en moyenne 3 346 € par m², en hausse de +2,7 % sur trois mois. Une accélération notable dans un contexte pourtant marqué par des conditions de crédit toujours restrictives. « Rien n’annonce un ralentissement de la hausse », affirme Michel Mouillart, économiste et porte-parole du baromètre.

Une progression généralisée

La hausse des prix concerne désormais 73 % des villes de plus de 100 000 habitants. Paris franchit la barre symbolique des 11 000 € le m², avec une progression de +1,3 % sur trois mois. Lyon et Marseille se distinguent également, avec des hausses respectives de +5,2 % et +4,3 %. Sur un an, les prix remontent dans 61 % des villes de plus de 40 000 habitants, contre une baisse dans 80 % d’entre elles l’an dernier.

Cette reprise repose essentiellement sur le retour des ménages déjà propriétaires. Poussés par des projets de revente ou de rachat, ces profils plus solvables reprennent la main sur le marché, au détriment des primo-accédants encore freinés par les exigences élevées d’apport imposées par les banques. Ce phénomène rappelle la configuration post-confinement de 2020, lorsque les profils aisés tiraient le marché vers le haut, tandis que les accédants à la propriété restaient à l’écart.

L’ancien résiste, le neuf est à la peine

Si l’ancien continue sa remontée, le bilan est plus contrasté pour les logements neufs. Les maisons neuves enregistrent une progression notable des ventes, avec des prix en hausse de +2,6 % sur trois mois. Les appartements neufs, en revanche, peinent toujours. Sur un an, leurs prix reculent de -1,0 %, malgré un léger rebond de +0,8 % sur trois mois. La fin du dispositif Pinel continue de peser sur l’investissement locatif, désormais marginal. Le prêt à taux zéro, [récemment étendu à davantage de ménages et de zones], a bien apporté un soutien à la demande, mais reste insuffisant pour compenser le manque d’offre dans les zones tendues.

Autre enseignement du baromètre : la marge de négociation moyenne atteint 9,0 %, en hausse de 39 % sur un an. Elle grimpe à 10,2 % pour les maisons, contre 7,5 % pour les appartements. Ces marges, historiquement élevées, traduisent une reprise sur un marché encore peu fluide, où les ventes prennent du temps à se concrétiser. En régions, elles restent plus faibles dans les zones tendues (Île-de-France, Alsace, Rhône-Alpes), où la demande est forte. À l’inverse, elles explosent dans les zones rurales ou moins attractives, où la solvabilité reste fragile.

Une activité en rebond mais encore loin des niveaux d’avant-crise

Juin 2025 s’est révélé un mois très actif, avec une hausse des transactions de +11,7 % sur un mois, un niveau comparable à celui des grandes années 2016–2019. Sur un an, le nombre de transactions grimpe de +17,2 %. Mais ce rebond masque une réalité plus nuancée : les volumes restent encore inférieurs de 19 % à ceux d’avant-crise, preuve que la reprise n’est pas encore complète. Ce sursaut tient aussi à un effet de base : l’année 2024 a été particulièrement mauvaise, notamment dans les zones rurales ou en déclin. Certaines régions comme le Limousin ou la Picardie affichent ainsi des hausses spectaculaires (+30 %), mais qui partent de niveaux très bas.

Le rebond actuel accentue une fracture entre les grandes métropoles et les territoires intermédiaires. À Paris, Lyon ou Bordeaux, les prix se stabilisent ou progressent modérément. Mais ce sont les villes moyennes et leurs périphéries, où l’espace et les prix attractifs restent prioritaires, qui concentrent l’essentiel de la demande solvable. À Brest, Grenoble, Rennes ou Nice, les prix des maisons augmentent rapidement (jusqu’à +4 % sur un an), illustrant une pression continue. À l’inverse, des reculs de prix sont encore observés dans certaines métropoles comme Lyon, Nantes ou Montpellier, [surtout sur le segment des maisons], preuve que la reprise reste inégale.

Malgré le regain d’activité, l’avenir du marché reste incertain. La hausse des prix altère la solvabilité des ménages, les taux de crédit restent élevés, et la conjoncture macroéconomique demeure défavorable, entre croissance molle, inflation persistante et pouvoir d’achat en berne.

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