En 2025, investir à Paris ne se limite plus à choisir le bon quartier. Ce sont les opérations techniques, la maîtrise du montage financier et la connaissance des logiques patrimoniales qui font la différence.
L’immobilier représente environ 62 % du patrimoine brut des ménages français, une proportion stable depuis plus de 15 ans. Près de 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leur résidence principale, ce qui leur confère un patrimoine moyen presque 10 fois plus élevé que celui des locataires.
En 2023, la valeur des biens immobiliers détenus par les ménages a reculé de 4,7 %, principalement en raison de la hausse des taux d’intérêt. Pourtant, l’immobilier reste une valeur refuge face à l’inflation et aux incertitudes économiques. En 2025, le marché parisien semble amorcer une stabilisation : selon les Notaires du Grand Paris, le prix moyen au m² à Paris atteindrait 9 630 €/m² en mai 2025, en hausse de 2,1 % sur un an, après avoir chuté jusqu’à 9 090 €/m² en 2024.
Premier levier : l’agencement
L’optimisation de l’agencement est un véritable levier de création de valeur à l’achat d’un bien immobilier au niveau économique et fonctionnel. Un bien avec un agencement optimisé (moins de couloirs, espace de vie plus ouvert, bonne orientation) peut se revendre plus cher au m² qu’un bien mal distribué, même si la surface est identique.
« Plutôt que d’acheter un bien « clé en main », l’investisseur avisé cherchera une surface dont le plan peut être intelligemment retravaillé : ajout d’une chambre, création d’un espace bureau… », indique Souheil Yansi, cofondateur de la société d’investissement locatif Les Secrets de l’Immo. « Ces ajustements architecturaux permettent de booster la valeur locative sans changer la surface, et de positionner le bien sur une typologie plus recherchée (passer d’un T2 à un T3 par exemple, ou d’un grand T3 à un T4 pour colocation) ».
À Paris, chaque mètre carré a une valeur élevée : l’optimisation de l’agencement est un levier de création de valeur bien plus puissant que dans d’autres marchés.
Deuxième astuce : viser les ventes contraintes ou mal présentées
Viser des ventes contraintes ou urgentes est une stratégie immobilière très pertinente à l’achat, surtout si l’objectif est d’acheter en dessous du prix du marché ou de créer de la valeur rapidement. Les vendeurs en situation contrainte (divorce, succession, surendettement, mutation pro, etc.) sont souvent moins attachés émotionnellement au bien. Ils ont besoin de liquidités rapidement, et ils sont donc plus enclins à accepter une offre inférieure au prix affiché.
« De plus en plus de biens arrivent sur le marché dans le cadre de ventes urgentes ou contraintes : succession, divorce, indivision, départ précipité, ou encore erreurs de commercialisation (photos de mauvaise qualité, pas de projection possible) », explique Souheil Yansi. « Ces situations créent des opportunités d’achat sous le prix moyen du secteur ».
En 2024, l’Île-de-France a connu une baisse de 13 % du volume de ventes par rapport à 2023, et de 36 % par rapport à 2022 (soit 58 000 ventes en moins), selon les Notaires du Grand Paris. Le marché est décrit comme « dominé par les ventes contraintes (divorce, succession, dettes), avec des négociations longues ». Par ailleurs, les biens en indivision ou à la présentation négligée peuvent être vendus avec des décotes de 5 à 20 %, selon leur complexité de gestion.
Troisième levier : les biens à rénover classés F ou G
L’achat de logements énergivores — les fameuses “passoires thermiques” classées F ou G — peut être une opportunité stratégique. Ces biens sont généralement vendus 10 à 25 % en dessous du prix du marché, une décote parfois supérieure au coût réel des travaux de rénovation.
« Pour un investisseur professionnel ou accompagné, ces biens représentent la meilleure opportunité de revalorisation, fait valoir Souheil Yansi. À condition d’avoir une maîtrise technique et financière des travaux, on peut les transformer en produits conformes aux normes, et les faire passer à un DPE C ou D. ».
En 2023, les logements classés F ou G représentaient environ 17 % des ventes de logements anciens en France métropolitaine. Cette proportion a légèrement diminué en 2024, atteignant 13 % au 3ᵉ trimestre, selon les Notaires de France. Cette évolution reflète à la fois une prise de conscience des obligations réglementaires à venir et une anticipation de la part des propriétaires ou investisseurs.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. L’interdiction sera étendue aux logements F en janvier 2028, puis aux E en janvier 2034. Mieux vaut donc anticiper dès aujourd’hui, surtout dans une logique patrimoniale, afin d’éviter de se retrouver avec un actif illégal à la location ou nécessitant des travaux urgents.
En parallèle, des outils fiscaux permettent d’optimiser l’opération :
Le régime LMNP réel : permet d’amortir le bien et le mobilier, neutralisant en partie l’imposition des loyers.
Le déficit foncier : permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de travaux des revenus fonciers, voire plus si le bien n’est pas mis en location immédiatement.
Investir à Paris en 2025, dans une logique patrimoniale, reste une stratégie solide à condition d’être sélectif, structuré et visionnaire. Dans un marché en mutation, la réussite repose sur l’achat de biens rares, bien situés et à fort potentiel de valorisation. Un investissement patrimonial réussi à Paris, c’est avant tout un projet mûrement réfléchi, où la qualité prime sur la quantité, et où chaque mètre carré acheté a un plan, un potentiel et une perspective de revalorisation claire.
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