CONSEIL IMMO | Les biens mal classés sur le plan énergétique effraient à tort de nombreux investisseurs. Mais aussi à raison : mal préparée, une opération sur ce type de bien peut pourtant tourner au casse-tête technique ou fiscal.
Depuis la réforme de 2021, le contexte réglementaire autour du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît des évolutions non sans conséquences. Un aspect qui a renforcé sa portée juridique et introduit une nouvelle méthode de calcul plus rigoureuse. Le DPE s’impose désormais comme un outil central dans les politiques publiques de rénovation énergétique, notamment à travers son rôle dans la classification des « passoires thermiques », soit les biens classés F et G.
Cette montée en puissance s’accompagne néanmoins d’une grosse incertitude réglementaire. En effet, la suspension temporaire de MaPrimeRénov’ pour les logements classés F et G au printemps 2025 illustre d’autant plus cette instabilité. Visant à renforcer la crédibilité du dispositif, cette décision fait monter des inquiétudes chez les propriétaires et les acteurs du secteur qui sont confrontés à un cadre en évolution constante.
Première erreur : croire qu’un simple remplacement de fenêtres ou de chaudière suffira à améliorer le DPE
Le DPE repose sur une évaluation globale de la performance énergétique du bâtiment. Il prend en compte l’ensemble de l’enveloppe thermique (murs, toiture, planchers), les systèmes de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude et même l’orientation du bâtiment. Mais les fenêtres et la chaudière ne représentent qu’une partie limitée des déperditions ou des consommations.
« Beaucoup d’investisseurs s’engagent sur des biens classés F ou G en imaginant qu’un simple remplacement de fenêtres ou un changement de chaudière suffira, explique Souheil Yansi, cofondateur de la société d’investissement locatif Les Secrets de l’Immo. En réalité, la mise aux normes énergétiques peut rapidement devenir un chantier complexe et coûteux, surtout dans l’ancien parisien… ».
Deuxième piège : la dérive budgétaire liée à la rénovation
La rénovation énergétique peut rapidement devenir un piège budgétaire si elle n’est pas anticipée. Entre les exigences réglementaires de plus en plus strictes, les contraintes techniques et l’instabilité des aides publiques comme MaPrimeRénov’, les propriétaires se retrouvent parfois engagés dans un chantier où les coûts explosent.
« Lorsque les coûts dérapent, c’est tout l’équilibre économique du projet qui vacille : rentabilité en baisse, trésorerie tendue, levier bancaire limité…, détaille Souheil Yansi. Un projet mal maîtrisé peut faire basculer toute l’équation de rentabilité, surtout en cas de recours au crédit ».
Troisième erreur fréquente : investir dans de petites surfaces mansardées ou sous combles, sans audit technique préalable
Les surfaces mansardées ou sous combles présentent souvent des contraintes thermiques, à savoir une faible isolation, une mauvaise ventilation, ou encore une hauteur sous plafond limitée et des surfaces non comptabilisées dans la surface habitable (loi Carrez). Ces contraintes diminuent les chances d’avoir un bon DPE, sans travaux tout du moins. Mais dans un contexte de réglementation énergétique, investir sans audit technique préalable, c’est courir le risque d’acheter un bien impossible à rentabiliser sans grosse rénovation.
« À Paris, il est quasiment impossible d’isoler par l’extérieur, notamment en copropriété, affirme Souheil Yansi. On doit donc procéder à une isolation par l’intérieur, ce qui grignote la surface habitable. Sur un 80 m², cette perte est absorbable ; sur un 15 m² mansardé, elle peut rendre le bien impossible à louer ou non conforme aux seuils de décence ».
Dans un marché où la performance énergétique est de plus en plus scrutée par les locataires, les banques et les futurs acheteurs, il est impératif de faire un audit technique rigoureux en amont et d’éviter les biens pour lesquels les marges de manœuvre sont trop faibles. Souheil Yansi recommande donc une approche professionnelle, avec accompagnement et simulation précise dès l’achat.
À lire aussi : 3 stratégies de leadership vouées à l’échec dans la rivalité Trump-Musk
Vous avez aimé cet article ? Likez Forbes sur Facebook
Abonnez-vous au magazine papier
et découvrez chaque trimestre :
- Des dossiers et analyses exclusifs sur des stratégies d'entreprises
- Des témoignages et interviews de stars de l'entrepreneuriat
- Nos classements de femmes et hommes d'affaires
- Notre sélection lifestyle
- Et de nombreux autres contenus inédits
