L’Immobilier Durable Porteur D’une Nouvelle Économie

Les perturbations climatiques conduisent les Etats à fortifier leurs engagements en faveur de la protection de notre planète. Dans ce cadre, les 17 Objectifs de Développement Durable adoptés par les Nations Unies, donnent le lA par une structuration des interventions des parties prenantes, pour passer des positions idéologiques, souvent dogmatiques, à une action de terrain mesurée et bénéfique pour tous, poursuivant l’objectif de réduire les fractures et de tendre vers une justice climatique globale. L’immobilier, en tant que secteur impactant toute la société, possède un pouvoir transformatif exceptionnel.

Le nombre des humains habitant la planète augmentera sans cesse. Des activités supplémentaires seront donc engendrées et occasionneront encore plus de consommation qui influera inévitablement sur la pollution atmosphérique et l’état du climat de manière générale.

Notre planète val mal. Tout le monde s’accorde sur ce constat frustrant. Il devient donc impérieux d’agir solidement pour faire face aux multiples dangers qui menacent notre existence et surtout celle des futures générations. Jamais la planète n’a connu une telle crise globale qui contraint les acteurs à trouver en urgence des solutions fortes qui tranchent avec les pratiques installées depuis longtemps dans notre façon de vivre.

Tous les secteurs d’activité sont concernés par les dégradations constantes de nos milieux de vie. Le domaine de l’immobilier en particulier dispose d’une incroyable capacité à changer les habitudes dévastatrices. Il faut donc faire preuve de lucidité pour pouvoir s’attaquer sagement à ces risques et en faire des opportunités tournées vers l’avenir.

L’investissement traditionnel dans le secteur de l’immobilier qui générait de grosses marges a fait long feu. C’est pourquoi, les investisseurs sont à la recherche permanente de nouveaux outils de repositionnement et de restructuration de leurs actifs. L’offre immobilière se diversifie et se complexifie. De nouvelles filières industrielles voient le jour pour répondre à de nouveaux besoins du marché. Ces progrès remarqués à tous les niveaux, poussent les acteurs à repenser l’acte architectural, à élaborer des stratégies anticipatrices incluant toutes les dimensions de l’évolution d’un projet immobilier et à refonder les modèles managériaux et communicationnels.

La création d’un écosystème constitué de toute la chaine de valeur aide à élever la conscience des acteurs de l’immobilier. En optant pour des matériaux durables et bio-sourcés, les opérateurs rendent un service à toute l’économie locale. Il faudrait donc œuvrer pour un immobilier bas carbone avec un usage raisonné du béton. Les alternatives durables ne doivent pas être limitées aux ménages les plus aisés. C’est pour cela qu’il est important de structurer cet élan par des mesures clairement incitatives et d’encourager les constructions légères et modulaires qui favorisent les changements de destination des biens immobiliers et réduisent de façon substantielle les émissions et les contraintes techniques. Le mariage de la durabilité et le confort d’usages est une bonne recette pour définir de nouvelles configurations pour la croissance de ce secteur vital.

Les différentes innovations qui favorisent la disruption, conduisent à une valeur immobilière accrue en facilitant l’apparition de services intelligents d’optimisation et de compétitivité. Ces solutions concernent à la fois les locataires, les propriétaires et les gestionnaires. Dans ce sens, l’outil numérique contribue à la sobriété énergétique en permettant la digitalisation de la gestion des actifs immobiliers en vue de détecter de manière efficace les axes d’économie d’énergie. Dans le même esprit, l’inclusion des occupants améliorera à coup sûr la gestion de l’immobilier. Pour ce faire, la Start-up Infraspeak a lancé une solution innovante de Facility Management utilisant la technologie NFC, qui accorde la possibilité à toute personne vivant dans un espace, de signaler des défauts d’exploitation et simplifie la maintenance prédictive.

A l’heure du développement soutenable, la comptabilisation carbone via principalement les bilans des émissions de Gaz à effet de serre, délivre une approche globale pour activer des stratégies réductrices des activités hyper-polluantes et énergivores.

Dans cette logique, la responsabilité climatique des entreprises devient prioritaire, par la mesure de l’empreinte carbone et la définition d’objectif climat en phase avec la trajectoire des 1,5°C fixée lors de l’accord de Paris. Plusieurs pistes sont explorables pour concrétiser ces objectifs. Concrètement, le bâtiment en tant qu’émetteur conséquent de gaz à effet de serre, peut permettre de lutter contre certains excès, comme la production déraisonnable des déchets, en déployant un système de tri participatif, faisant adhérer l’ensemble des collaborateurs et toute la chaine de valeur, et obtenir en fin de compte une baisse des émissions de CO2. La certification label Cradle to Cradle destinée aux entreprises désireuses matérialiser leur engagement, offre une méthode de changement de pratiques par la promotion de produits recyclables à faible impact environnemental et la responsabilisation de la politique achat. Ainsi pour les entreprises mondiales, il existe des systèmes de compensation carbone comme le mécanisme de développement propre, issu de l’accord de Kyoto, qui octroie aux multinationales réalisant des projets réducteurs des émissions de CO2 dans les pays émergents, de bénéficier des crédits carbone.

Par ailleurs, il est pertinent de rappeler que le capital immatériel constitue un enjeu d’importance pour l’image des entreprises. L’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) permet de créer un référentiel pour mieux mesurer son impact. L’enjeu actuel est de créer des indicateurs clairs en matière de performance durable des bâtiments pour mieux informer les investisseurs sur le niveau d’intégration des critères ESG.

Du point de vue de la méthodologie, les certifications validant le niveau de confort et d’efficacité des lieux vie, que ce soit pour un bâtiment résidentiel, industriel ou tertiaire, s’imposent dans le marché mondial. Les certifications américaines adaptatives LEED, WELL et Fitwel largement inspirantes au niveau international, se focalisent sur le bien-être et la santé des occupants, la qualité des espaces, la gestion rationnelle et la soutenabilité des infrastructures. D’autres équivalences reprennent la même orientation et font progresser le secteur du bâtiment, comme la certification française HQE ou le britannique BREEAM. Ces certifications donnent la marche à suivre pour élever les standards de la construction et créer en conséquence de la valeur immobilière.

En France, des tours hautement écologiques sortent doucement de terre, à l’image de la tour Saint Gobain à la Défense, triplement certifiée (HQE, LEED, BREEAM) et équipée du vitrage dynamique et intelligent « Electrochrome » qui est caractérisé par une très haute performance environnementale. Le déploiement des solutions multiconfort- thermique, acoustique, visuel et sanitaire, promues par les porteurs de ce projet s’inscrivent dans la politique globale du fabricant. Par son insertion pleinement réussie dans le territoire d’implantation, ce projet immobilier d’envergure prouve que l’innovation verrière et l’usage des matériaux faiblement émissifs promeuvent des villes plus intelligentes, mieux connectées et particulièrement décarbonées.

En Afrique, plusieurs pays connaissent une professionnalisation croissante de l’immobilier tertiaire et résidentiel. Dans la lignée de la COP22 qui a été l’événement accélérateur du virage vert opéré par le Maroc dans un tas de domaine, pléthore d’initiatives se sont concrétisées. Les formes d’actions entreprises par les différents opérateurs marocains varient selon les objectifs de chaque investisseur et peuvent aller jusqu’à l’inclusion des labels locaux ou internationaux.

Dans le secteur public, les collectivités locales peuvent soutenir la métamorphose du domaine de l’immobilier en verdissant leurs bâtiments municipaux. Un exemple illustratif de ces politiques publiques transformatrices, est celui de la ville de Séoul qui impulse une politique bas carbone ambitieuse en installant des panneaux solaires au niveau des bâtiments publics pour montrer l’exemple et inciter le secteur privé à amplifier cette démarche. Autre exemple impressionnant, la ville de PITTSBURGH aux Etats-Unis, a construit un plan climatique 3.0 audacieux concernant les constructions nouvelles et la mise à niveau du patrimoine immobilier existant, pour généraliser l’application du NET ZERO, c’est-à-dire des bâtiments ultra-performants et fonctionnant aux énergies propres.

Connecter davantage l’homme à la nature, par la promotion des bâtiments biomimétiques et à biodiversité positive, est essentiel dans la rénovation des méthodes du développement urbain favorisant l’émergence des villes biophiliques, sereines et respirables. Démultiplier des fonctionnalités écologiques dans les bâtiments, végétaliser les terrasses et les toitures, favoriser la permaculture urbaine, intégrer des parcs aquatiques autant que possible, déployer les potagers urbains sont autant de possibilités concrètes à standardiser pour les rendre plus courantes dans les projets immobiliers. Le projet Bosco verticale à Milan composé de deux tours d’habitation, qui a permis d’intégrer une végétalisation massive, atténue la pression urbaine et favorise le design écologique des bâtiments. Une autre opération immobilière exemplaire baptisée « Hedges Park Condominium » à Singapour, est un beau résultat qui démontre la convivialité des espaces et la richesse Eco-paysagère de la vie urbaine, grâce à une conception réinventée des bâtiments centraux. Afin de standardiser ces conceptions respectueuses de l’environnement, le label Biodivercity porté par le Conseil International Biodiversité & Immobilier, s’intéresse à l’apport écologique des édifices et la valorisation de la biodiversité, à travers des outils et des moyens d’évaluation définis selon un processus ficelé.

Il est temps de porter notre attention vers un secteur immobilier qui reposera sur des stratégies intersectorielles qui incluent les pouvoirs publics, les entreprises et les start-ups démocratisant des solutions avant-gardistes et productrices de richesse collective. Egalement, l’arsenal juridique et réglementaire d’ajustement et de souplesse pour cadrer les progrès que connait le secteur de l’immobilier. Pour apporter plus de financement responsable, les obligations vertes au service d’un immobilier plus durable, semblent prometteuses. Elles se développent plus spécifiquement en Australie et Singapour.

L’avenir de la construction verte est aussi faire mieux avec moins, en propulsant le bâtiment frugal davantage lié à son environnement urbain, grâce à une approche bioclimatique sobre et une forte utilisation des ressources locales dans une logique d’économie circulaire et de transition zéro carbone.

In fine, le grand saut du domaine de l’immobilier responsable commande des actions significatives et percutantes qui changeront peu à peu la mentalité des investisseurs et feront entrer ce secteur dans une nouvelle phase de développement. Penser le bâtiment autrement et agir globalement en intégrant aussi les sujets annexes comme la mobilité, la connectivité et la sécurité, pour en maximiser le rendement, est au cœur de l’alchimie de l’immobilier responsable. Enfin, la réflexion autour de la mise en place d’une autorité organisatrice et bâtisseuse des cadres d’évolution du secteur de l’immobilier bas carbone, mérite d’être creusée.

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