Résidences De Tourisme : Un Nouveau Produit d’Epargne Pour Eviter Les Déconvenues !
Jean-Jacques Manceau a été journaliste économique à Capital puis rédacteur en chef à l’Expansion jusqu’en 2012. Il travaille aujourd’hui dans la communication mais reste éditorialiste économique par passion, notamment sur son site mylittlemoney.com.


20 000 épargnants floués, des gestionnaires en faillite, les résidences de tourisme ont mauvaise presse. Pour relancer l’intérêt pour ce mode d’hébergement indispensable au développement du tourisme en France, un nouveau produit d’épargne vient de voir le jour : le Fonds d’investissement en location meublée.

 

Les résidences de tourisme, vous connaissez ? Il s’agit d’établissements commerciaux d’hébergement classés, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière par des professionnels du tourisme. Pour susciter l’intérêt des investisseurs, le gouvernement les a dotées de régimes fiscaux aux petits oignons ! Le dernier en date, le Censi-Bouvard, permettait d’investir dans une résidence de tourisme pour s’offrir un pied à terre à la montagne ou à la mer, en bénéficiant d’une fiscalité alléchante : pas de TVA à l’achat et une réduction d’impôt qui pouvait monter jusqu’à 3 600 euros par an pendant neuf ans, avec une promesse de rendement pouvant aller jusqu’à 4,5% par an. Mieux, des périodes d’occupation permettaient même de profiter de son bien.

Seulement voila, pour de nombreux investisseurs, le rêve s’est progressivement transformé en cauchemar. Selon un rapport du gouvernement, les investisseurs lésés sont estimés à environ 10 % de propriétaires, soit près de 20 000 personnes. « Avec la hausse des prix, l’avantage fiscal perçu par les investisseurs a parfois été capté par les promoteurs sur des territoires en situation de pénurie de foncier. Il relève également la complexité des montages juridiques (baux commerciaux notamment avec des prêts bancaires in fine, parfois en devises étrangères)».


Le constat est tellement alarmant que ces résidences ont d’ailleurs été exclues du champ d’application du dispositif fiscal Censi-Bouvard, désormais réservé aux autres types de résidences gérées, comme les résidences étudiants ou celles pour les séniors.

Concrètement, les acheteurs investissaient dans des résidences de tourisme, gérées par des grands groupes, comme Pierre et Vacances, Lagrange ou Belambra, qui leur garantissaient un loyer pendant neuf ans, dans le cadre d’un bail commercial.

Puis à l’échéance du bail, ces mêmes exploitants ont renégocié à la baisse, entre -15 % et -50 %, les loyers des baux qu’ils avaient signés. En cas de refus, ces sociétés gérantes menaçaient de mettre la clé sous la porte. Conséquences, les propriétaires étaient démunis, avec des mensualités et des charges qui couraient toujours, une résidence inoccupée.

Alors que le gouvernement explore des voies de réforme pour l’amélioration de l’information préalable des investisseurs, notamment sur les risques encourus, un groupe de travail réunissant les acteurs du secteur a été mis en place par la direction générale des entreprises (DGE).

Par ailleurs, les professionnels du secteur se sont engagés dans une « charte des bonnes pratiques« . Une mesure, encore à l’étude, et qui serait d’ordre législatif, envisage de rendre obligatoire la fourniture d’un carnet d’informations détaillant les obligations juridiques incombant aux investisseurs mais elle ne concernerait que la vente en état futur d’achèvement.

Il y a urgence ! Car le secteur des résidences de tourisme représente aujourd’hui 2 266 résidences, 188 524 appartements, 779 388 lits soit 17 % de l’hébergement commercial, essentiellement à la mer et la montagne. Avec 17 millions de clients représentant un chiffre d’affaires de l’ordre de 3,3 milliards d’euros, le secteur est une composante essentielle de l’offre touristique française.

La solution pour les futurs acquéreurs de résidences gérées telles que les résidences de tourisme, mais aussi celles dédiées aux étudiants ou aux personnes âgées, viendra peut être des «FILM». Derrière cet acronyme se cache un nouveau produit d’épargne qui devrait voir le jour dans les prochains mois, les Fonds d’Investissement en Location Meublée, qui trouve sa source dans la loi Macron de 2015.

Ces FILM vont permettre de bénéficier du régime fiscal attractif de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour se constituer des revenus locatifs à fiscalité réduite à long terme, sans avoir à détenir et à gérer les biens en direct. Ils seront possédés par des sociétés d’investissements spécialisées. Ce sont elles qui sélectionneront les produits, les vendront directement aux investisseurs sous forme de parts puis leur verseront des loyers.

 

Le FILM va t-il faire un carton au box office des placements immobiliers ? Il devrait en tous cas plaire aux acteurs, « malgré eux », des investissements qui ont tourné au film d’horreur.